Immobilienlexikon

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A



Abbruch

Der Abbruch, Abriss oder Rückbau bezeichnet im Bauwesen das komplette oder teilweise Zerstören und Entsorgen von Bauwerken aller Art. Der Abriss selbst erfolgt durch Verfahren wie Einreißen, Abtragen, Demontieren, Zerschlagen (Abrissbirne), oder den Einsatz von kontrollierten Sprengungen. Bei größeren Bauten wird die Sprengung bevorzugt, sofern es die örtlichen Gegebenheiten erlauben. Sollen nur Teile abgebrochen werden, so kommen eher „sanfte“ Abbruchgeräte wie Wandsägen und Kernbohrgeräte zum Einsatz.

Abraum

Oder auch Aushub. Als Abraum bezeichnet man Erdreich oder Ausbruch-Material, das bei Bauvorhaben durch das Ausheben der Baugrube entsteht. Je nach Material kann dieser Aushub unterschiedlich verwendet werden. Ist er mit Schadstoffen, etwa Schwermetallen, kontaminiert, so muss er entweder aufwendig gereinigt (Bodenwaschanlage) oder aber in einer speziell abgedichteten Deponie entsorgt werden. Mit Vorteil wird ein Kreislauf aufgebaut, wenn die Gruben, denen man das Baumaterial entnommen hat, mit dem Aushub der daraus erstellten Bauten wieder verfüllt werden. Eine Grube, deren Aushub als Bau- oder Füllmaterial an anderer Stelle verwendet wird, bezeichnet man als Entnahmegrube (engl. borrow pit). Bodenaushub, der aus einer Entnahmegrube stammt und an anderer Stelle für den Landschaftsbau oder die Bodenmodellierung eingebracht wird, bezeichnen man als Fremdboden.

Abschreibung

Planmässige Herabsetzung des Gebäudewertes in der Buchhaltung und Kostenrechnung. Durch Abschreibung wird der technischen, wirtschaftlichen und modischen Altersentwertung eines Bauwerks Rechnung getragen.

Agglomeration

Unter einer Agglomeration (weitgehend synonym auch: Verdichtungsraum, Ballungsraum) versteht man eine aus mehreren, wechselseitig verflochtenen Gemeinden bestehende Konzentration von Siedlungen, die sich gegenüber ihrer Umgebung durch eine höhere Siedlungsdichte und einen höheren Siedlungsflächenanteil auszeichnet. Im Regelfall gruppiert sich eine Agglomeration um eine oder mehrere Kernstädte, die von einem engeren, dicht bebauten suburbanen Vorortgürtel sowie einem geographisch weitläufigeren, teilweise ländlich geprägten Einzugsgebiet umgeben sind.

Akonto

Vorauszahlung oder auch Abschlagszahlung des Mieters für Nebenkosten.

Alleineigentum

Ausschliessliches, ungeteiltes Eigentum einer einzelnen Person an einer Sache.

Altersentwertung

Zeitbedingter Wertverlust eines Gebäudes gegenüber einem gleichartigen Neubau.  Jedes Gebäude hat eine bestimmte Lebens- und Nutzungsdauer. Bei Ermittlung des Sachwertes eines Gebäudes sind einerseits die technische Lebensdauer und andererseits die wirtschaftliche Nutzungsdauer zu berücksichtigen. In der Regel ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer (wie lange kann ein Gebäude wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden) geringer als die technische Lebensdauer (bedingt durch Alterungs- und Abnutzungserscheinungen). Es kommt somit in der Regel auf die Nutzungsdauer an. Zugrunde gelegt werden eine "übliche" Gesamtnutzungsdauer und eine geschätzte Restnutzungsdauer. Letztere korrigiert die Gesamtnutzungs- dauer, wenn Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt oder Instandhaltungsmaßahmen unterlassen wurden. Dann geht die Berechnung der Alterswertminderung von einem fiktiven Baujahr aus.

Die Alterswertminderung führt zu einem Abschlag von den ermittelten Gebäudenormalherstellungskosten. Es gibt mehrere Verlaufsformen, die den Prozess der Alterswertminderung nachzeichnen: linear, progressiv, degressiv oder als Kombination von progressiv und degressiv. Die lineare Alterswertminderung unterstellt einen gleichmäßigen Verlauf, die degressive eine anfänglich starke, im Zeitverlauf schwächer werdende Alterswertminderung.

Altlast

Der umgangssprachliche Begriff Altlast bezeichnet einen abgrenzbaren Teil der Erdoberfläche, der infolge früherer menschlicher Tätigkeiten gesundheits- oder umweltschädliche Veränderungen des Bodens oder des Grundwassers aufweist, wodurch die durch Rechtsnormen geschützte Mindestqualität nicht mehr gegeben ist. Im übertragenen Sinne wird der Begriff auch manchmal allgemein für ein seit langer Zeit ungelöstes Problem oder eine nicht erledigte Aufgabe verwendet.

Amortisation

Periodische Abtragung der Schulden. Bei der indirekten Amortisation werden die Amortisationsbeträge nicht unmittelbar zur Tilgung verwendet, sondern zur Absicherung gegen die finanziellen Folgen von Tod oder Erwerbsunfähigkeit sowie zwecks Steuerersparnis in einer Lebensversicherungspolice angelegt. Die Schuld wird bei Auszahlung der Police getilgt.

Anfangsmietzins

Beim Abschluss eines neuen Mietvertrages vereinbarter Mietzins.

Anlagewert

Der Anlagewert oder auch Realwert entspricht dem Sachwert für ein Grundstück im Zeitpunkt der Schätzung. Er setzt sich zusammen aus dem Gebäudewert samt Gebäudenebenkosten und dem Landwert.

Annuität

Regelmässige Zahlung in gleichbleibender Höhe, die sich aus Hypothekarzins- und Amortisationsanteil zusammensetzt.

Assekuranzwert

Eine vor allem in der Schweiz geläufige Bezeichnung für den Versicherungswert einer Immobilie.

Atrium

Das Atrium ist ein rechteckiger Innenraum in der Mitte des Hauses, von dem aus die umliegenden Räume zugänglich sind. Es diente als Aufenthaltsraum für die Familie. Licht erhielt das Atrium über eine Öffnung im Dach. Die Grenzen zwischen Atrium und Innenhof sind fließend. Ein Atriumhaus ist ein Haus, das in seiner Mitte einen zum Himmel geöffneten zentralen Raum, ein Atrium, besitzt. Das Licht wird über eine Öffnung im Dach zu den Räumen geführt. Dadurch kann das Haus nach außen auch fensterlos sein. Der Hof kann entweder zum Himmel hin offen oder mit einem Glasdach geschlossen sein.

Attikawohnung

Eine Attikawohnung oder auch Penthousewohnung ist eine Wohnung im zurückversetztem oberstem Geschoss eines Hauses. Sie kann direkt mit dem Baukörper verbunden sein, aber auch als eigenständiger Baukörper auf dem Haus stehen.

Aufmass

Als Aufmaß bezeichnet man im Bauwesen das Vermessen und Aufzeichnen eines bestehenden Gebäudes oder Bauwerks. Die Bauzeichnungen dienen dann als Grundlage für eine Planung oder die Ermittlung des Umfangs von Bauleistungen. Dazu misst man das tatsächliche Objekt, (d. h. auf der Baustelle) auf oder der Leistungsumfang wird aus Ausführungsplänen ermittelt. Ein Aufmaß kann für ein Leistungsverzeichnis oder zur Erstellung einer prüfbaren Abrechnung genutzt werden. Im Rahmen eines Einheitspreisvertrages dient der so ermittelte Umfang der erbrachten Leistungen als Grundlage zur Rechnungserstellung.

Ausbaugrad

Prozentuales Verhältnis zwischen der vorhandenen und der rechtlich zulässigen Bruttogeschossfläche.

Ausbesserung

Ausbesserungs- oder kleine Unterhaltungsarbeiten dienen der Beseitigung eines Mangels, die vom Mieter nach Ortsgebrauch auf eigene Kosten durchgeführt werden müssen. Dies ist zum Beispiel der Einbau einer Türklinke oder anderer Kleinteile.

Ausnützungsziffer

Die Ausnützungsziffer berechnet sich aus dem Verhältnis zwischen Wohnfläche und Grundstücksfläche und legt fest, wie viel Prozent des Grundstücks genutzt werden dürfen. Liegt die maximale Ausnützungsziffer beispielsweise bei 25%, sind auf einem Grundstück von 800 qm maximal 200 qm Wohnfläche erlaubt.



B



Bauerwartungsland

Bauerwartungsland ist Land, dessen Bebaubarkeit in Zukunft mit großer Wahrscheinlichkeit zu erwarten ist, zum Beispiel wegen der Nähe einer Stadt oder Gemeinde oder weil in der Nähe bereits erschlossene Gebiete liegen (subjektives Bauerwartungsland) oder von dessen Bebaubarkeit in naher Zukunft auszugehen ist, da es im gemeindlichen Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt wurde (objektives Bauerwartungsland).

Baugespann

Baugespanne (auch Bauprofile) werden in der Schweiz genutzt zur Visualisierung von Bau- oder Anbauvorhaben. Somit soll allen Betroffenen vor Ort ersichtlich sein, dass und in welchem Umfang das neue Bauvorhaben die Umgebung verändert. Ein Baugespann muss vor Einreichung des Baugesuches errichtet werden.

Bauherr

Der Bauherr ist im Baurecht der rechtlich und wirtschaftlich verantwortliche Auftraggeber bei der Durchführung von Bauvorhaben. Als Bauherr gilt, wer im eigenen Namen oder für eigene oder fremde Rechnung Bauvorhaben vorbereitet oder ausführt oder vorbereiten oder ausführen lässt. Er kann sowohl eine natürliche Person als auch eine juristische Person sein.

Baukostenindex

Zahlenreihe, die teuerungsbedingte Veränderungen der Erstellungskosten von Mehrfamilienhäusern beschreibt. Indexzahlen werden von den statistischen ämtern der Städte Bern und Zürich und der Gebäudeversicherung des Kantons Luzern halbjährlich mit Stichtag 1. April und 1. Oktober sowie vom Statistischen Amt des Kantons Genf jährlich mit Stichtag 1. April veröffentlicht.

Baukredit

Kontokorrentkredit zur Abwicklung der während der Bauzeit anfallenden Zahlungen.

Baulinie

Baulinien werden auf der Grundlage des Verkehrsrichtplanes festgesetzt. Sie sichern das Land für Bauten und Anlagen im öffentlichen Interesse wie Strassen, Wege, Plätze, Versorgungsleitungen etc. Sie sind ein wichtiges nutzungsplanerisches Instrument der Verkehrs- und Erschliessungsplanung. Das zwischen den Baulinien liegende Land wird zu diesem Zweck prinzipiell mit einem Bauverbot belegt.

Baumassenziffer

Die Baumassenziffer bestimmt, wieviele Kubikmeter anrechenbaren Raums aauf den Quadratmeter Grundstücksfläche entfallen dürfen. Bei der Baumassenziffer gilt der oberirdisch umbaute Raum mit seinen Aussenmassen als anrechenbar.

Baunebenkosten

Bestandteile des Anlagewertes, die nicht bereits im Bodenwert oder Bauwert enthalten sind; z.B. Erschliessungdkosten, Garten- und Kanalisationsarbeiten, Architektenhonorare, während der Bauzeit anfallende Zinsen und Versicherungsprämien sowie Handänderungssteuern, Spesen und Provisionen.

Baurecht

Das Baurecht bezeichnet die Dienstbarkeit auf Errichtung und Beibehaltung eines Bauwerks auf oder unter fremder Bodenfläche.

Bausparen

1) Steuerbegünstigtes Ansparen von Eigenkapital zwecks Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums, beispielsweise im Rahmen der freiwilligen, gebundenen Selbstvorsorge (3. Säule).
2) Zweckgebundenes Banksparen auf einem Bausparkonto. Bei Verwendung der Spargelder für den Eigenheimerwerb gewähren die Banken Zinsboni und/oder befristete Hypothekarzinsermässigungen.

Bauwert

Die Herstellungskosten eines Gebäudes, Bauwerks oder einer baulichen Anlage gemäß den Rechnungen von Bauunternehmen bzw. mit dem Bau betrauter Handwerker. Also der rein sachliche Wert einer Immobilie. Bei ,,gebrauchten' Immobilien muss die Abnutzung heraus gerechnet werden, um zum tatsächlichen Gebäudewert zu gelangen.

Belastungsgrenze

Oder auch Pfandbeleihungsgrenze. Bei Beleihung, Finanzierung einer Liegenschaft, abhängig vom Liegenschaftswert bestimmter absoluter Betrag bzw. jener prozentuale Anteil des Liegenschaftswertes, der hypothekarisch beliehen werden darf.

Belegungsdichte

Die Belegungsdichte gibt die durchschnittlich in einer Wohnung lebende Personenzahl an. Der Indikator erlaubt Aussagen zur Wohnungsversorgung und damit zur Befriedigung des Grundbedürfnisses Wohnen. Der Vergleich mit der durchschnittlichen Haushaltsgröße lässt Rückschlüsse auf etwaige Nutzung von Wohnungen durch mehrere Haushalte (Personen je Wohnung > durchschnittliche Haushaltsgröße) oder theoretische Leerstände (Personen je Wohnung < durchschnittliche Haushaltsgröße) zu. Es handelt sich bei der Belegungsdichte um eine rein rechnerische Größe in der z.B. Wohnungsleerstände oder Zweitwohnungen nicht herausgelöst werden können. Auch werden keine Aussagen über die Qualität oder Angemessenheit der Wohnraumversorgung getroffen.

Belehnungsgrenze

Der Betrag bzw. prozentuale Wertanteil einer Immobilie, den Kreditgeber (Banken usw.) als Schwelle festlegen, bis zu der eine Belastung der jeweiligen Liegenschaft erfolgen kann.

Betriebskosten

Die Betriebskosten eines Gebäudes setzen sich zusammen aus den öffentlichen Abgaben, Versicherungskosten, Hauswartungskosten sowie Heizungs- und Warmwasserkosten. Sie fallen im Unterschied zu Unterhaltskosten regelmässig in jeder Abrechnungsperiode an und meist in nur wenig veränderlicher Höhe.

Bewirtschaftungskosten

Sammelbegriff für die Betriebskosten, die Unterhaltskosten, die Abschreibungen und die Risikoprämie.

Bodenwert

Verkehrswert des unüberbauten Bodens. Bei überbauten Grundstücken wird der B. aus der Differenz von Bauwert- und Ertragswertschätzung ermittelt (Methode der Rückwärtsrechnung). Daneben findet auch die Lageklassenmethode Anwendung. Sie beruht auf der Beobachtung, dass Liegenschaften mit übereinstimmenden Lagemerkmalen annähernd das gleiche Verhältnis von B. und Bauwert aufweisen. Durch Zuweisung des Grundstücks zu einer Lageklasse und Schätzung des Bauwertes kann auf den B. geschlossen werden.

Bruttogeschossfläche (BGF)

Summe aller ober- und unterirdischen Geschossflächen einschliesslich der Mauer- und Wandquerschnitte, abzüglich aller nicht dem Wohnen und nicht dem Arbeiten dienenden und hierfür nicht verwendbaren Flächen.

Bruttorendite

Ertrag einer Immobilie ohne Berücksichtigung von allfälligen Abzügen, Kosten oder Steuerbelastungen.

Bruttowohnfläche

Fläche sämtlicher innerhalb einer Wohnung liegender Wohnräume, Nebenräume, Gänge und Treppen; nicht aber ausserhalb liegende Flächen, wie Treppenhäuser, Terrassen und offene Balkone sowie nicht bewohnbare Keller- und Dachgeschossräume.

Bungalow

Ein Bungalow ist ein eingeschossiges Haus, das häufig, aber nicht notwendigerweise ein Flachdach besitzt.  Ein möglicherweise vorhandener Keller wird nicht als Geschoss gezählt.


Buchwert

Der um den Betrag der periodischen Abschreibungen herabgesetzte Anlagewert (Anschaffungswert); Wert der Liegenschaft in der Bilanz.



C



Cheminée

In Deutschland → Kamin ist eine haustechnische Einrichtung zum Verfeuern von Festbrennstoffen - meist stückigem Brennholz, bei denen der Abbrand mit geringer Geschwindigkeit erfolgt. Ziel ist in erster Linie die Beheizung des Aufstellraumes. Mit der Verbreitung anderer Möglichkeiten der Raumheizung rückte der Behaglichkeitsaspekt des Flammenspiels mehr in den Vordergrund.

Ein Kamin besteht in der Regel aus einem Feuerraum, einem Rauchsammler (auch Esse genannt) und einer Verbindungsleitung zu einem Schornstein. Zusätzliche Komponenten können sein: ein Rost, eine Wärmedämmung zum Schutz angrenzender Bausubstanz, eine Rauchklappe und Türen zum Verschließen des Feuerraums.

Courtage

Siehe auch → Provision. Eine Courtage ist das Entgelt für eine verkäuferische oder vermittlerische Tätigkeit und wird überwiegend vom Kunden an den Vermittler (Makler, Vermittler) gezahlt. Synonym wird der Begriff der Kurtage, Provision oder des Packing verwendet.




D



Dach

Das Dach ist der obere Abschluss eines Gebäudes. Zusammen mit den Außenwänden trennt es Außenraum von Innenraum und schützt vor der Witterung. Seine Gestaltung ist prägend für das gesamte Bauwerk und abhängig von klimatischen Bedingungen, Baustoffen und Baustilen. Dächer lassen sich unter anderem nach ihrer Dachform einteilen. Viele Dächer sind jedoch Kombinationen aus verschiedenen Konstruktionen, Formen oder Mischformen, sowie aus mehreren Formen zusammengesetzte Dächer.


Depot

Kaution oder auch Sicherheitsleistung bezeichnet den vom Mieter zu hinterlegende Betrag in Geld. Das Depot darf in der Schweiz drei Monatsmietzinse nicht übersteigen und muss zum üblichen Zinsfuss für Spareinlagen verzinst werden.

Dienstbarkeit

Eine Dienstbarkeit ist das dingliche Nutzungsrecht an einer Sache. Im Immobilierecht bezeichnet die Dienstbarkeit eine im Grundbuch vorgemerkte Belastung eines Grundstücks zugunsten einer Person (Wohnrecht, Nutzniessung) oder zugunsten eines anderen Grundstücks (z.B. Wegrecht).

Doppelhaus

Ein Doppelhaus besteht aus zwei aneinandergebauten Einfamilienhäusern. Entscheidend für die Bauform ist, dass es sich um zwei durchgehend durch einen Brandabschluss getrennte eigenständige Gebäude handelt. Die beiden Hälften sind dabei oftmals ähnlich gestaltet, häufig mit achsensymmetrischer Fassadengestaltung und Grundriss. Damit ähnelt ein typisches Doppelhaus zwei spiegelsymmetrischen Einzelhäusern.

Duplex-Wohnung

In Deutschland: → Maisonette-Wohnung. Wohnung auf zwei Stockwerken.




E



Eigenkapital 

Als Eigenkapital werden jene Mittel bezeichnet, welche vom Schuldner eines Hypothekenkredites oder Baukredites persönlich in die Finanzierung mit eingebracht werden.

Eigenmietwert

Der Eigenmietwert ist ein Begriff aus dem Schweizer Steuerrecht. Hier werden Miet- oder Pachteinnahmen angenommen, die erzielt würden, würde die Immobilie vermietet oder verpachtet. Diese angenommenen Einnahmen unterliegen der Einkommenssteuer.

Die Höhe des Eigenmietwertes variiert von Kanton zu Kanton erheblich. Mit der Besteuerung des so errechneten zusätzlichen Einkommens sollte ein Ausgleich zwischen Mietern und selbstnutzenden Wohneigentümern geschaffen werden. Das Schweizer Steuerrecht erlaubt es den Eigentümern nämlich, die Hypothekarschulden, sowie Kosten für den Gebäudeunterhalt (z. B. Renovationen und Umbauten) bei der Steuerrechnung in Abzug zu bringen. Nicht abzugsberechtigt sind jedoch Kosten für Energiebezug (Gas, Elektrizität und Öl) und Wasser. Die Mieter können keinen entsprechenden Abzug für ihre Wohnkosten machen. Der Eigenmietwert soll dies korrigieren. Die Festlegung erfolgt größtenteils durch amtliche Verkehrswertschätzungen der kantonalen Steuerbehörden.

Eigentum

Umfassendes Nutzungs- und Verfügungsrecht über eine Sache. "Wer Eigentümer einer Sache ist, kann in den Schranken der Rechtsordnung über sie nach seinem Belieben verfügen. Er hat das Recht, sie von jedem, der sie ihm vorenthält, herauszuverlangen und jede ungerechtfertigte Einwirkung abzuwehren" (Art. 641 ZGB) . Das Eigentum an einem Grundstück beinhaltet insbesondere das Recht, es zu bebauen, es zu verkaufen, anderen Rechte daran einzuräumen, es zu vermieten, zu verpachten und zu vererben.

Energieeinsparverordnung (ENEV)

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) ist ein Teil des deutschen Wirtschaftsverwaltungsrechtes. In ihr werden vom Verordnungsgeber auf der rechtlichen Grundlage der Ermächtigung durch das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) Bauherren bautechnische Standardanforderungen zum effizienten Betriebsenergiebedarf ihres Gebäudes oder Bauprojektes vorgeschrieben. Sie gilt für Wohngebäude, Bürogebäude und gewisse Betriebsgebäude.

Erker

Ein Erker ist ein geschlossener, überdachter, über ein oder mehrere Geschosse reichender Vorbau an der Fassade eines Hauses. Im Gegensatz zur Auslucht steigt er nicht vom Boden auf, sondern wird von einer auskragenden Balkenlage oder Konsolen getragen. Die Übergänge zum Balkon, der auch überdacht und verglast sein kann, sind bisweilen fließend.

Ersatzmieter

Tritt anstelle des bisherigen Mieters in ein bestehendes Mietverhältnis ein. Will der bisherige Mieter das Mietverhältnis vor Ablauf der Kündigungsfrist beenden, muss er ein Begehren um vorzeitige Vertragsauflösung an den Vermieter richten. Der Vermieter hat dem Begehren zu entsprechen, wenn der Mieter einen zahlungsfähigen und zumutbaren Ersatzmieter stellen kann.

Erschliessung

Die Erschließung umfasst die Gesamtheit von baulichen Maßnahmen und rechtlichen Regelungen zur Herstellung der Nutzungsmöglichkeiten eines oder mehrerer Grundstücke (Grundstückserschließung). Zu den baulichen Maßnahmen gehört der Anschluss an das öffentliche Straßen- und Wegenetz sowie an das Ver- und Entsorgungsnetz.

Im Sinne der rechtlichen Regelungen bedingt die Bebaubarkeit eines Grundstückes (Status als Baugrundstück) das Vorhandensein von Erschließungsanlagen. Zu diesem Zweck wird eine so genannte Vorauserschließung durchgeführt. Dabei werden die Erschließungsanlagen vor Beginn der Hochbaumaßnahmen fertiggestellt.

Vielfach wird auch von der Baulanderschließung gesprochen, da in diesem Fall die Voraussetzung für die Bebauung eines Grundstückes erfüllt ist (gesicherte Erschließung) und sich das Bauerwartungsland in Bauland wandelt.

Ertragswert

Der Ertragswert entspricht dem nachhaltig erzielbaren Mietwert einer Liegenschaft (kapitalisierter Mietwert). Dabei werden die jährlichen Mieterträge mit einem bestimmten Satz (Kapitalisierungszinsfuss) kapitalisiert.

Etage

Eine Etage ist die Gesamtheit aller Räume in einem Gebäude, die auf einer Zugangsebene liegen und horizontal verbunden sind. Es ist möglich, dass ein Geschoss Höhenunterschiede aufweist. Entscheidend ist aber die horizontale Zusammengehörigkeit der Räume. Der Begriff wird heute unabhängig von der Art der Gebäudekonstruktion verwendet.

Exposé

Als Exposé oder Exposee wird in der Immobilienwirtschaft eine kurze Beschreibung einer Immobilie bezeichnet. Zumeist wird ein Exposé vom Verkäufer/Vermieter oder einem seiner Beauftragten wie Makler, Architekt oder auch der Bank/Sparkasse angefertigt. Ziel ist in der Regel die Vermarktung des Objektes in Form von Vermietung und/oder Verkauf.

Insofern gehören neben Lageplan, Fotos und Grunddaten zum Objekt wie der Fläche, Kaufpreis/Miete, Baujahr usw. oftmals eine kurze Beschreibung des Objektes. Seit dem 1. Mai 2014 sind in Deutschland auch Angaben über den Energieverbrauch vorgeschrieben. Dabei wird zumeist auf die Vorteile hingewiesen, die weniger positiven Eigenschaften oftmals wenig oder gar nicht erwähnt. Ob und inwiefern es hier zu einer Prospekthaftung des Exposé-Erstellers ähnlich dem Wertpapierrecht kommt, ist oft fraglich. Profis wie Makler drucken daher zur Sicherheit einen Haftungsvorbehalt oder gar Haftungsausschluß mit in das Exposé.



F



Festzinshypothek

Hypothekarkredit mit fixem Zinssatz und fester Laufzeit von in der Regel zwischen 2 und 10 Jahren. Der Kreditnehmer sichert sich gegen das Risiko von Zinserhöhungen ab, kann dafür aber auch nicht von allfälligen Zinssenkungen profitieren.

Fremdkapital

Im Zusammenhang mit einer Immobilienfinanzierung wird Fremdkapital als Differenz zwischen den Gesamtkosten für den Bau oder Erwerb einer Immobilie und dem vorhandenen Eigenkapital bezeichnet. Es ist die Summe aller bei Kreditinstituten und sonstigen Kreditgebern aufgenommenen Darlehen zur Finanzierung des Bauvorhabens oder dem Erwerb der Immobilie.



G



GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen

Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen ist ein auf Bundesebene angesiedelter Fach- und Interessenverband der Wohnungswirtschaft in Deutschland. Er hat seinen Sitz in Berlin und die Rechtsform eines e.V. Seine Mitglieder sind wiederum Verbände, zumeist Landesverbände. Als "Verband der Verbände" ist der GdW der Spitzenverband der deutschen Wohnungswirtschaft.


Generalunternehmer

Der Generalunternehmer (GU) erbringt in der Regel sämtliche Bauleistungen für die Errichtung eines Bauwerkes. Das Bauwerk wird somit vom GU meistens schlüsselfertig erstellt (Schlüsselfertigbau). Diese Form des Bauvertrages als ein Typ des Werkvertrages wird als Generalunternehmervertrag bezeichnet.

Gesamteigentum

Das Gesamteigentum (ZGB 652 ff.) setzt voraus, dass mehrere Personen zu einer gesamthänderischen Gemeinschaft verbunden hier eine Immobilie zu Eigentum halten und betreiben. Die Anteile der Gesellschafter sind personenbezogen und ohne Zustimmung der anderen Gesellschafter nicht übertragbar, letztlich Liquidationsanteile. Beim Gesamteigentum besteht insofern ein numerus clausus, als nur mit den im Gesetz vorgesehenen Gesamthandschaften Gesamteigentum erworben werden kann.

Geschoss

Siehe auch Etage. Horizontaler Gebäudeabschnitt; auf der gleichen Ebene angeordnete Räume eines Bauwerks. Erdgeschoss/ Parterre, Obergeschoss, Dachgeschoss. Ein Vollgeschoss erstreckt sich über die gesamte Gebäudegrundfläche.

Gewinn

Der Gewinn ergibt sich als Differenz zwischen Ertrag und Aufwand.

Grundbuch

Das Grundbuch ist ein amtliches öffentliches Verzeichnis mit öffentlichem Glauben von Grundstücken, in dem die Eigentumsverhältnisse an diesen Grundstücken und die auf ihnen liegenden Lasten mit (in der Regel) konstitutiver Wirkung verzeichnet werden. Auch mit dem Eigentum verbundene Rechte können vermerkt werden.

In der Schweiz ist die Führung der Grundbücher und der Betrieb der Grundbuchämter Aufgabe der Kantone, die Oberaufsicht hat der Bund. Jeder Kanton führt ein eigenes Grundbuch, bestehend aus Tagebuch, Hauptbuch, Grundstückplänen, Belegen und den Hilfsregistern. Im Tagebuch werden die Grundbuch- anmeldungen, also geplante Änderungen, nach der Reihenfolge ihres Eingangs eingeschrieben. Das Hauptbuch ist die Gesamtheit aller Grundbuchblätter. Jedes Grundbuchblatt enthält chronologisch alle Daten über Kauf und Verkauf des Grundstückes und der darauf stehenden Gebäude, sowie alle damit verbundenen Rechte und Pflichten. Die Grundstückspläne zeigen die genauen Geoinformationen und stammen aus amtlicher Vermessung. Die Belege betreffen Kaufverträge, Dienstbarkeitsverträge, und andere. Das Hilfsregister besteht aus dem Gläubigerregister und dem Eigentümerregister; darüber können die Grundbuchblätter den Gläubigern und den Eigentümern zugeordnet werden.

Grundeigentum

Als Grundeigentum wird das Eigentum an Grundstücke bezeichnet.

Grundpfandrecht

Grundpfandrechte werden im Kreditwesen die vertraglichen Pfandrechte zur Kreditsicherung an Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten genannt. Wird die gesicherte Forderung nicht erfüllt, so kann der Kreditgeber durch Vollstreckung in das Grundstück dessen Verwertungserlöse zur Kreditrückzahlung heranziehen.

Alle Grundpfandrechte werden – wie die anderen beschränkten dinglichen Rechte an Grundstücken und das Grundeigentum – im Normalfall ins Grundbuch eingetragen.

Neben dem Modell des Schuldbriefes, der im Grundbuch eingetragen und als Wertpapier ausgestellt wird („Papier-Schuldbrief“), existiert seit dem 1. Januar 2012 ein „papierloser“ Schuldbrief („Register-Schuldbrief“). Durch das Wegfallen des Wertpapiers soll die Handhabung einfacher und günstiger sein als beim Papier-Schuldbrief.

Grundpfandverschreibung

Siehe Hypothek.

Grundstück

Das Grundstück ist ein räumlich abgegrenzter Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch auf einem gesonderten Grundbuchblatt oder unter einer eigenen Nummer im Bestandsverzeichnis auf einem gemeinschaftlichen Grundbuchblatt verzeichnet ist.  Das Schweizerische Zivilgesetzbuch zählt neben den Liegenschaften auch Miteigentumsanteile (einschliesslich Stockwerkeigentum), Bergwerke oder selbständige und dauernde Rechte (z.B. das Baurecht) zu den Grundstücken (Art. 943 ZGB).

Grundstückgewinnsteuer

Werden Immobilien oder Grundstücke mit Gewinn veräussert, fällt die Grundstückgewinnsteuer an. Steuerpflichtig ist immer der Verkäufer der Immobilie/des Grundstücks. Der steuerbare Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Veräusserungserlös (Erwerbspreis sowie wertvermehrende Aufwendungen) abzüglich der gesetzlich vorgesehenen Abzüge.



H



Handänderungssteuer

Die Handänderungssteuer ist eine Abgabe, die in der Schweiz anlässlich eines Grundstückerwerbs erhoben wird und kantonal geregelt ist. Mit ihr wird der Wechsel der Verfügungsmacht über ein Grundstück besteuert. Als steuerpflichtige Handänderung gelten insbesondere der Eigentumsübergang an einem Grundstück und der Übertrag der wirtschaftlichen Verfügungsmacht über ein Grundstück (Erwerb einer Mehrheitsbeteiligung an einer Immobiliengesellschaft).

Da diese Abgabe kantonal geregelt ist, existiert für jeden Kanton eine eigene Vorschrift.  So ist beispielsweise in den Kantonen Uri, Glarus, Zug und Schaffhausen von einer reinen "Grundbuchgebühr" die Rede. Eine solche dient rechtlich gesehen der reinen Kostendeckung des Verwaltungsaufwandes. Andere Kantone erheben die Handänderungssteuer als Gemengsteuer: Elemente einer Gebühr zur Kostendeckung werden mit Elementen einer Steuer zur Erzielung von Einnahmen kombiniert.

Die Kantone Zürich und Schwyz erheben keine Handänderungssteuer oder vergleichbare Gebühren.

Heimfall

Am Ende der Baurechtsdauer geht das Eigentum an einem im Baurecht errichteten Bauwerk auf den Grundeigentümer über. Der Grundeigentümer hat dem Bauberechtigten eine angemessene Entschädigung (Heimfallentschädigung) zu leisten.

Heizgradtage, Heizgradtagzahl

Gradtagzahl und Heizgradtag  werden zur Berechnung des Heizwärmebedarfs eines Gebäudes während der Heizperiode herangezogen. Sie stellen den Zusammenhang zwischen Raumtemperatur und der Außenlufttemperatur für die Heiztage eines Bemessungszeitraums dar und sind somit ein Hilfsmittel zur Bestimmung der Heizkosten und des Heizstoffbedarfs.

HEV Hauseigentümer Verband

Der Hauseigentümerverband ist ein Schweizer Verband von Hauseigentümern und Stockwerkeigentümern und mit über 320'000 Mitgliedern einer der grössten Vereine in der Schweiz. Gegründet wurde der Hauseigentümerverband 1915 in Aarau als Zentralverband Schweizerischer Haus- und Grundbesitzervereine. Der älteste Teilverband war der 1868 gegründete Hausbesitzerverein von Birsfelden. Der Hauseigentümerverband setzt sich auf allen Ebenen für die Förderung und Erhaltung des Wohn- und Grundeigentums in der Schweiz ein. Die Mitglieder des Hauseigentümerverbandes profitieren unter anderem von der kostenlosen telefonischen Rechtsauskunft zu Themen wie Nachbarrecht, Stockwerkeigentum oder Mietrecht.

Hypothek

Eine Hypothek ist ein Grundpfandrecht. Der Hypothekennehmer tritt Rechte an einer Immobilie ab, um im Gegenzug andere Leistungen (in der Regel Geldleistungen) in Form eines Darlehens zu erhalten. Im Bankwesen wird die Hypothek als Sicherungsmittel für Kredite eingesetzt. Der Wert der Immobilie bestimmt dabei die mögliche Höhe der Hypothek. Der Kreditnehmer erhält in der Regel nur einen Kredit unterhalb der Höhe der Hypothek.

Die Nichterfüllung vertraglicher Verpflichtungen (beispielsweise größere Zahlungsrückstände) berechtigt den Hypothekengläubiger (Hypothekar) sich aus demjenigen Erlös, der sich durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des durch die Hypothek belasteten Objektes erzielen lässt, zu befriedigen. Welche Forderungen ihm gegen den Schuldner dabei zustehen, ist in der Zweckbestimmungserklärung vertraglich geregelt. Durch die Hypothek ist der Sachwert dem Gläubiger verpfändet. Lasten mehrere Hypotheken auf einem Grundstück, haben diese einen festen Rang, nach dem die Hypothekengläubiger bei einer Vollstreckung befriedigt werden.

In der Schweiz existiert die Hypothek rechtlich jedoch nicht und wird nur umgangssprachlich für das entsprechende Darlehen verwendet. Dieses grundpfandrechtlich gesicherte „Hypothekardarlehen“ wird in der Regel gemäß Art. 842 ZGB in einem Schuldbrief notariell verurkundet. Der hypothekarische Referenzzinssatz („Hypothekarzinssatz“) kann, je nach Mietvertrag, auch massgebend sein für die Berechnung des Mietzinses.



I



Immobilie

Eine Immobilie in der Rechts- und Wirtschaftssprache „unbewegliches Sachgut“ genannt, ist ein Grundstück oder ein Bauwerk (Gebäude, Wohnung). Wenn ein Grundstück gemeint ist, wird eine Immobilie auch Liegenschaft genannt. Eine Besonderheit des Schweizer Sprachgebrauchs ist, dass Liegenschaft auch auf dem Grundstück errichtete Gebäude bezeichnet und damit dem deutschsprachigen Begriff Anwesen entspricht. 

Immobilienfonds

Als Immobilienfonds werden verschiedene Gesellschaftsformen bezeichnet, die Kapital von mehreren Anlegern bündeln, um dieses in Immobilien zu investieren. Es gibt mehrere rechtlich und wirtschaftlich verschiedene Konstruktionen, die als Immobilienfonds bezeichnet werden können:

Offener Immobilienfonds:
Ein offener Immobilienfonds ist ein rechtlich identifizierbares Sondervermögen, typischerweise ein Fonds, das vorwiegend oder ausschließlich aus Immobilien besteht. Offene Immobilienfonds zeichnen sich dadurch aus, dass grundsätzlich jederzeit Kapital eingezahlt und wieder entnommen werden kann. In der Regel hat ein offener Immobilienfonds eine große Zahl von Anteilseignern und investiert in eine größere Anzahl von Einzelobjekten. Man unterscheidet Publikumsfonds, die für Privatanleger konzipiert sind, und Immobilien-Spezialfonds, die sich an einen bestimmten Anlegerkreis, in der Regel institutionelle Anleger, richten.

Geschlossener Immobilienfonds:
Ein geschlossener Fonds, der in Immobilien investiert. Ein solcher wird in der Regel aufgelegt, um ein einzelnes Projekt zu finanzieren. Ist das benötigte Kapital eingezahlt, wird der Fonds geschlossen; weitere Ein- und Auszahlungen sind ohne Weiteres nicht mehr möglich.

REIT (Real-Estate-Investment-Trust):
Eine meist börsennotierte Kapitalgesellschaft zur Investition in Immobilien, die besonderen rechtlichen Regelungen unterliegt (Besteuerung, Aufsicht).

Darüber hinaus gibt es auch gewöhnliche Aktiengesellschaften, die vorwiegend oder ausschließlich in Immobilien investieren und Privatanlegern per Aktienkauf Immobilienbeteiligungen ermöglichen. Diese fallen im Allgemeinen nicht unter den Begriff des Immobilienfonds.

Indexklausel

Eine Indexklausel ist eine vertragliche Zusicherung, nach der definierte Nominalgrößen an die Entwicklung eines bestimmten Index gekoppelt werden, um so einen nachträglichen Schutz vor negativen Folgen einer Inflation zu erhalten. Im Mietrecht bezeichnet die Indexklausel die vertragliche Vereinbarung, wonach die Anpassung des Mietzinses an veränderte wirtschaftliche Rahmenbedingungen einem Index folgt. Indexklauseln sind jedoch nur gültig, wenn der Mietvertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen wird und als Index der Landesindex der Konsumentenpreise vorgesehen wird (Art. 269b OR). Die Mietzinserhöhung darf die Zunahme des Landesindexes der Konsumentenpreise nicht übersteigen (Art. 17 VMWG).

Instandhaltung, Wartung

Die Instandhaltung von Gebäuden ist die Gesamtheit aller vorbeugenden Maßnahmen, die der Vermeidung von Schäden dienen sowie die ständige Beaufsichtigung und Überprüfung einer Sache auf drohende Verschlechterungen ihres Zustandes und ihrer Gebrauchstauglichkeit.

Instandstellung, Instandsetzung

Bei der Instandsetzung geht es um die Behebung von Mängeln oder Schäden, die insbesondere durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinflüsse entstanden sind.

Institutionelle Anleger

Ein Institutioneller Anleger ist ein Kapitalmarktteilnehmer, dessen Investitionsvolumen so hoch ist, dass dafür ein in kaufmännischer Weise eingerichteter Geschäftsbetrieb erforderlich ist. Institutionelle Anleger sind beispielsweise Kreditinstitute, Investmentgesellschaften, Versicherungen, Pensionskassen, Vorsorgestiftungen und Investmentfonds, aber auch Institutionen und Organe der öffentlichen Hand.

Interimsvermietung

Siehe auch → Zwischenvermietung. Eine Sonderform der Nutzungsüberlassung auf Grundlage eines befristeten Untermietvertrags. Dabei wird ein Gebäude, eine Gebäudeeinheit oder ein Raum während der Abwesenheit des Nutzers einem Dritten gegen Zahlung eines Geldbetrages (Nutzungsentschädigung) überlassen.

Investition

Wertvermehrende Investition in zum Beispiel eine Modernisierung. Verbesserungen an der Mietsache durch neue, bisher nicht vorhandene Einrichtungen; Massnahmen am Gebäude und seiner Ausstattung, die über die Erhaltung des zum vorausgesetzten Gebrauch geeigneten Zustandes der Mietsache hinausgehen.

IVD Immobilienverband Deutschland

Der Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. ist der größte deutsche Unternehmensverband in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. Der Verband ist eine Berufsorganisation und Interessenvertretung der Dienstleistungsberufe in der Immobilienwirtschaft. Zu den rund 6.000 Mitgliedsunternehmen zählen insbesondere Immobilienmakler, Immobilienverwalter und Bewertungs-Sachverständige sowie Finanzierungs- und Finanzdienstleister, Projektentwickler, Facilitymanager, Bauträger und weitere Berufsgruppen der Immobilienbranche.



J


Derzeit keine Einträge


K



Kamin

Siehe auch → Cheminèe. Ein Kamin ist eine haustechnische Einrichtung zum Verfeuern von Festbrennstoffen - meist stückigem Brennholz, auch Torf - bei denen der Abbrand mit geringer Geschwindigkeit erfolgt. Ziel ist in erster Linie die Beheizung des Aufstellraumes. Mit der Verbreitung anderer Möglichkeiten der Raumheizung rückte der Behaglichkeitsaspekt des Flammenspiels mehr in den Vordergrund.

Ein Kamin besteht in der Regel aus einem Feuerraum, einem Rauchsammler (auch Esse genannt) und einer Verbindungsleitung zu einem Schornstein. Zusätzliche Komponenten können sein: ein Rost, eine Wärmedämmung zum Schutz angrenzender Bausubstanz, eine Rauchklappe und Türen zum Verschließen des Feuerraums.

Kapital

Siehe auch Eigenkapital. Als Eigenkapital werden jene Mittel bezeichnet, welche vom Schuldner eines Hypothekenkredites oder Baukredites persönlich in die Finanzierung mit eingebracht werden.

Kapitalisierungsfaktor

Bei einer Er­tragswertberechnung ist die Jahresnettomie­te ausschlaggebend, welche mit einem entsprechenden Zinssatz zu kapitalisieren ist. Maßgebend ist derjenige Vervielfältiger (Kapitalisierungsfaktor), der nach der Restnutzungsdauer der baulichen Anlage und nach dem zugrunde gelegten Zinssatz in Betracht kommt. Der Zinssatz ist nach der Art der baulichen Anlage und nach der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu bestimmen.

Kapitalisierungszinsfuss

Zinssatz, mit dem der Jahresmietertrag aufgezinst (kapitalisiert) wird, um den Ertragswert zu schätzen.

Kapitalkosten

Kapitalkosten sind alle Kosten, die im Zusammenhang mit einer Investition entstehen, bei der Eigenkapital oder Fremdkapital beschafft, bzw. eingesetzt wird.

Kataster

Unter Kataster wird im Allgemeinen ein Register, eine Liste oder Sammlung von Dingen oder Sachverhalten mit Raumbezug verstanden. Im engeren Sinne steht das Liegenschaftskataster für das flächendeckende Register sämtlicher Flurstücke (Parzellen, Grundstücke) und deren Beschreibung eines Landes. In einem beschreibenden Teil (Liegenschaftsbuch) und in Karten (Liegenschaftskarte) werden die geographische Lage, die baulichen Anlagen/Liegenschaften, die Art der Nutzung und Größe beschrieben.

In der Schweiz ist für das Kataster die Bezeichnung Grundbuch üblich.

Katasterschatzung

Katasterwert, steueramtliche Grundstückschätzung (Kantone Luzern, Solothurn, Basel-Landschaft).

Kaufsrecht, Kaufoption

Eine Kaufoption ist eine Option, welche dem Käufer das Recht einräumt, aber nicht verpflichtet, ein Grundstück zu einem späteren Zeitpunkt zu den im voraus festgelegten Konditionen, namentlich dem abgemachten Kaufpreis, zu erwerben.

Kaution

Siehe auch → Depot. Kaution oder auch → Sicherheitsleistung bezeichnet den vom Mieter zu hinterlegende Betrag in Geld. Das Depot darf in der Schweiz drei Monatsmietzinse nicht übersteigen und muss zum üblichen Zinsfuss für Spareinlagen verzinst werden.

Konsolidierung

Als Konsilidierung wird die Umwandlung kurzfristiger in langfristige Schulden bezeichnet, so zum Beispiel die Umwandlung eines Baukredits in eine Hypothek.

Konsortium

Ein Konsortium ist die befristete oder auch unbefristete Vereinigung mehrerer rechtlich und wirtschaftlich selbstständig bleibender Baunternehmen zur Durchführung eines vereinbarten Geschäftszweckes. Konsortien werden gegründet, wenn die Auftragshöhe oder das Geschäftsvolumen für ein einzelnes Unternehmen zu gross ist oder wenn für ein einzelnes Unternehmen hierdurch zu einseitige Geschäftsrisiken entstehen würden. Durch Verteilung auf verschiedene, nicht konzernverbundene Unternehmen wird dieses Risiko gemindert. Das Konsortium ist damit ein wesentliches Instrument der Risikostreuung. Dem Geschäftspartner wird durch ein Konsortium die Aufnahme einer Vielzahl von Geschäftsverbindungen zu verschiedenen Unternehmen mit möglicherweise unterschiedlichen Konditionen erspart, weil er beim Konsortium lediglich mit dem Konsortialführer kommunizieren muss und einheitliche Konditionen erhält. Wenn das Konsortialgeschäft abgewickelt ist, dann endet auch der Zweck des Konsortiums, für den es gebildet wurde.

Konsumentenpreisindex

In der Schweiz werden neben dem gesamtschweizerischen Landesindex der Konsumentenpreise ebenfalls drei regionale Teuerungsindizes berechnet:
  • Basler Konsumentenpreisindex publiziert vom Statistischen Amt des Kantons Basel-Stadt.
  • Genfer Konsumentenpreisindex publiziert auf der Homepage des Office Cantonal de la Statistique de l'Etat de Genève.
  • Zürcher Konsumentenpreisindex publiziert von Statistik Stadt Zürich.

Kostenmiete

Mit Kostenmiete bezeichnet man einen Mietzins, der zur vollständigen Deckung der laufenden Aufwendungen unter Berücksichtigung der tatsächlichen Finanzierungskosten einschließlich der öffentlichen Baudarlehen erforderlich ist. Die Mietsätze im preisgebundenen Wohnungsbau richten sich nach der Kostenmiete; Ertragssubventionen mindern die Miete.

Kündigung

Einseitige Mitteilung über die Auflösung eines Vertragsverhältnisses. Bei Mietverhältnissen mit unbestimmter Dauer ist die Kündigung nur auf einen ortsüblichen Kündigungstermin hin zulässig, falls der Mietvertrag keine andere Regelung vorsieht.



L



Landesindex der Konsumentenpreise 

Der Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) misst die Preisentwicklung der für die privaten Haushalte bedeutsamen Waren und Dienstleistungen. Er gibt an, in welchem Umfang die Konsumenten bei Preisveränderungen die Ausgaben erhöhen oder senken müssen, um das Verbrauchsvolumen konstant halten zu können.

Landwert

Siehe Bodenwert. Verkehrswert des unüberbauten Bodens. Bei überbauten Grundstücken wird der Bodenwert aus der Differenz von Bauwert- und Ertragswertschätzung ermittelt (Methode der Rückwärtsrechnung). Daneben findet auch die Lageklassenmethode Anwendung. Sie beruht auf der Beobachtung, dass Liegenschaften mit übereinstimmenden Lagemerkmalen annähernd das gleiche Verhältnis von Bodenwert und Bauwert aufweisen. Durch Zuweisung des Grundstücks zu einer Lageklasse und Schätzung des Bauwertes kann auf den Bodenwert geschlossen werden.

Leerwohnungsziffer

Die Leerwohnungsziffer ist eine vom eidgenössischen Bundesamt für Statistik erfasste, jährlich zum 1. Juni veröffentlichte Größe. Sie bezeichnet den prozentualen Anteil leerstehender Wohnungen am gesamten Wohnungsbestand auf unterschiedlichen Gebietsebenen (kommunal, kantonal, gesamtstaatlich). Zu den Leerständen zählen ausschließlich bewohnbare Flächen.

Lex Friedrich

Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland. Im Jahre 1983 wurde die Lex Friedrich geschaffen. Sie hatte den Zweck den Erwerb von Grundstücken durch "Ausländer" zu erschweren. Die bilateralen Verträge mit der EU führten zu einer Teilrevision dieses Gesetzte. Seit dem 1. Juni 2002 gelten Staatsangehörige der EGund EFTA-Mitgliedstaaten, die rechtsmässigen und tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz haben - unabhängig von der Art ihrer Aufenthaltsbewilligung nicht als Personen im Ausland. Somit stehen ihnen die gleichen Rechte wie Schweizer Bürgerinnen und Bürgern zu Immobilien jeder Art zu erwerben.

Liegenschaft

Bebautes oder unbebautes Grundstück.

Liegenschaftsaufwand

Der Wert aller Güter und Dienstleistungen, die in Zusammenhang mit der Nutzung einer Immobilie verbraucht bzw. abgerufen werden. Hierzu zählen u. a. Abschreibungen, Kreditzinsen und Instandhaltungskosten, nicht jedoch weiterverrechnete Betriebskosten und kalkulatorische Liegenschaftskosten Kosten.

Liegenschaftskosten

Kalkulatorische Liegenschaftskosten sind Kosten, die keine Entsprechung beim Liegenschaftsaufwand finden. Es handelt sich um die Eigenkapitalzinsen, den Unternehmerlohn und die Risikoprämie. Diese Kosten müssen aus dem Gewinn gemäss buchhalterischer Erfolgsrechnung gedeckt werden.

Liegenschaftssteuer

Die Liegenschaftssteuer, auch Grund- oder Grundstücksteuer genannt, ist eine kantonale oder kommunale Steuer auf dem Grundeigentum. Sie ist von den natürlichen und juristischen Personen zu entrichten, die als Eigentümer bzw. Nutzniesser einer Immobilie im Grundbuch eingetragen sind.

In der Regel wird sie auf dem vollen Steuerwert der Liegenschaft berechnet, also ohne Berücksichtigung der auf ihr lastenden Schulden. Das Grundstück ist am Ort der gelegenen Sache zu versteuern, egal, wo der Eigentümer seinen Wohnsitz hat.

Gewisse Kantone (Zürich, Schwyz, Glarus, Zug, Solothurn, Basel-Landschaft und Aargau) verzichten auf die Erhebung dieser Steuer. Die restlichen Kantone kennen verschiedene Systeme.

Liquidationswert, Liquidationserlös

A. Immobilienverwertung
Der Preis, der sich für eine Immobilie im Fall einer Zwangsversteigerung bzw. eines Notverkaufs erzielen lässt.

B. Grundstückswertermittlung
Der Bodenwert von bebauten Grundstücken, deren Bebauung unwirtschaftlich, nicht mehr bestimmungs- gemäß nutzbar und nicht wirtschaftlich in einen angemessenen Ertragszustand zu versetzen ist.

B. Betriebswirtschaft
Der Liquidationswert eines Unternehmens ist die Höhe des Erlöses, der durch Auflösung des Unternehmens und der Veräußerung aller Vermögensgegenstände erzielt werden kann. Die Ermittlung des Liquidationswertes (Zerschlagungswert, Verkehrswert, Veräußerungsschätzwert) von Gegenständen des beweglichen Anlagevermögens oder des Umlaufvermögens erfolgt unter dem Aspekt der Auflösung und Zerschlagung des bewerteten Unternehmens und einer Veräußerung der Objekte am freien Markt.



M



Maisonette-Wohnung

Siehe auch → Duplex-Wohnung. Wohnung auf zwei Stockwerken.

Maklercourtage

Siehe → Courtage oder → Provision.

Maklervertrag / Mäklervertrag

Der → Maklervertrag oder auch landläufig  → Mäklervertrag, ist ein privatrechtlicher Vertrag, durch den sich der Auftraggeber verpflichtet, dem Makler für die Vermittlung eines Vertrages oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages eine Vergütung (Maklerlohn, Maklerprovision, Courtage) zu zahlen. Diese ist jedoch nur zu zahlen, sofern der Vertrag erfolgreich zwischen dem Auftraggeber und dem Dritten infolge des Nachweises oder der Vermittlung des Maklers zustande gekommen ist. Das heisst, der Maklervertrag ist entgeltlich und unmittelbar mit dem Geschäftserfolg verknüpft.

Marktmiete

Mietpreisbildung im freien Wohnungsmarkt gemäss Angebot und Nachfrage. Oder auch markt-, bzw. ortsübliche Miete.

Mehrfamilienhaus

Ein Mehrfamilienhaus, auch Mehrfamilienwohnhaus, ist ein Wohngebäude, das für mehrere Familien beziehungsweise Nutzer oder Mietparteien konzipiert ist. Es steht damit im Gegensatz zum Einfamilienwohnhaus (mit oder ohne Einliegerwohnung). Die einzelnen Wohnungen eines Mehrfamilien- wohnhauses sind in der Regel auf mehrere Geschosse verteilt. Größere Mehrfamilienwohnhäuser werden insofern zum Geschosswohnungsbau gezählt. Auch bei einer Gruppe von Reihenhäusern, die nicht als Geschosswohnungsbau betrachtet werden, kann es sich um ein Mehrfamilienwohnhaus handeln.

Miete

Beim Mietvertrag überlässt der Vermieter dem Mieter auf Zeit eine Sache zum Gebrauch. Im Gegenzug schuldet der Mieter dem Vermieter ein Entgelt in Form des Mietzinses.

Mietertrag

Für die Ermittlung des Bruttomietertrages werden von der Summe der vertraglich vereinbarten Mietzinse die Nebenkosten sowie allfällige Zahlungsausfälle abgezogen.

Der Nettomietertrag besteht aus dem Mietertrag abzüglich den Fremdkapitalzinsen sowie des Betriebs- und Unterhaltsaufwand. Abschreibungen, allfällige Eigenkapitalzinsen sowie der Unternehmerlohn werden hingegen nicht abgezogen.

Mietpreis, Mietzins

Das auf ein Zeitintervall bezogene, regelmässig von einem Mieter zu zahlende Nutzungsentgelt für ein Gebäude, eine Gebäudeteilfläche oder mehrere Gebäude bzw. Flächen (Wohnung)., welches sich aus Grundmiete (Nettomietzins) und Neben-/Betriebskostenvorauszahlung (=Bruttomietzins) zusammensetzt.

Mietpreisindex

Zahlenreihe, die Veränderungen der Wohnungsmietpreise beschreibt. Der vom Bundesamt für Statistik (BFS) quartalsweise berechnete Index der Wohnungsmiete geht als Teilindex in die Berechnung des Landesindex der Konsumentenpreise ein.

Mietpreiskataster

Ein regelhaft mit Bezug auf das Wohnungssegment erstelltes und in Kartenform abgebildetes Verzeichnis orts- bzw. quartierüblicher Mietpreise je Flächeneinheit.

Mietvertrag

Der Mietvertrag ist ein Rechtsgeschäft, das den Vermieter verpflichtet, dem Mieter die vermietete Sache zu überlassen. Im Gegenzug schuldet der Mieter dem Vermieter Zahlung der Miete. In der Schweiz richtet sich das Mietverhältnis v.a. nach den Bestimmungen des Obligationenrechts. Massgebend ist zudem die Verordnung über die Miete von Wohn- und Geschäfträumen (VMWG).

Mietzins

Siehe → Mietpreis

Minimalsteuer

Wird in einigen Kantonen auf dem Grundeigentum erhoben, sofern die ordentlichen Einkommens- oder Kapitalsteuern einen Mindestbetrag unterschreiten.

Miteigentum

Miteigentum bezeichnet das gemeinschaftliche Eigentum an einer Sache oder an einem Grundstück, bei welchem jeder Berechtigte transparent nach Bruchteilen beteiligt ist und seinen Anteil verpfänden, veräussern oder sonst belasten kann. Miteigentum setzt kein Gemeinschaftsverhältnis unter den Beteiligten voraus. Voraussetzungslos können sie eine Sache oder ein Grundstück gemeinsam erwerben, ihre Anteile (Bruchteile oder Quoten) einzeln belasten, verpfänden oder veräussern.

Modernisierung

Unter Modernisierung versteht man im Mietrecht alle baulichen Maßnahmen des Eigentümers/Vermieters einer Immobilie, die das Ziel haben, den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig zu erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer zu verbessern oder nachhaltige Einsparungen von Energie oder Wasser zu bewirken. Alle anderen Arbeiten, insbesondere Reparaturen bezeichnet man als Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen.



N



Nebenkosten 

Nebenkosten sind Kosten, die mit dem Gebrauch der Mietwohnung zusammenhängen. Das sind Heizkosten aber auch Kosten für den Hauswart, Kehricht-, Wasser- und Abwassergebühren, der Allgemeinstrom im Treppenhaus und Waschküche, TV Gebühren etc.

Je nach Mietvertrag zahlen Sie diese Kosten Akonto oder Pauschal. Bei der Akontozahlung werden die Nebenkosten jeden Monat in einem bestimmten Betrag im Voraus bezahlt. Einmal im Jahr erstellt der Vermieter eine detaillierte Abrechnung über die Vorauszahlungen. Wenn die Akontozahlungen kleiner sind als die tatsächlichen Kosten, ist ein Restbetrag nachzuzahlen. Zu viel bezahlte Akontozahlungen werden zurückerstattet. Bei der Pauschalzahlung von Nebenkosten wird ein Pauschalbetragohne Abrechnung am Ende des Jahres entrichtet.

Nettorendite

Siehe → Rendite.

Neuwert

Der Neuwert eines Gebäudes oder einer Immobilie ist der im Versicherungsrecht häufig verwandte Begriff für den Versicherungswert, also dem Betrag, der für die Erstellung eines neuwertigen Gebäudes gleicher Art, gleicher Grösse und gleichen Ausbaus erforderlich ist.  Abwertungen durch Alter und Verschleiss finden bei der Berechnung keine Berücksichtigung.

Nutzniessung, Niessbrauch

Der Nießbrauch, oder in der Schweiz Nutzniessung, ist das unveräußerliche und unvererbliche absolute Recht, der Nutzung an einer Sache oder eines Rechts. Die häufigste Form des Nießbrauchs ist ein lebenslanges Recht, eine Wohnung oder ein Haus zu bewohnen und alle Nutzungen aus dem Grundstück zu ziehen. Hiervon zu unterscheiden ist das Wohnrecht, welches lediglich das Bewohnen/Nutzen eines Gebäudes oder Teilen eines Gebäudes gestattet, nicht jedoch die "Fruchtziehung" (Erträge aus der genutzten Sache).




O



Ortsüblicher Mietzins, Vergleichsmiete

A. Schweiz. Das Kriterium der orts- und quartierüblichen Vergleichsmiete (Art. 269a lit. a OR) stellt auf einen Mietzinsvergleich mit ähnlichen Objekten ab.  Für die Vergleichsmiete existieren bislang keine verlässlichen Statistiken. Der Nachweis muss daher konkret geführt werden durch Bezeichnung von mindestens fünf Objekten im gleichen Ort oder Stadtquartier, die nach Lage, Grösse, Zustand, Ausstattung und Bauperiode mit dem Mietobjekt vergleichbar sind (Art. 11 Abs. 1 VMWG; BGE 123 III 317 E. 4b). Der Vergleichsmietzins darf nicht auf einer Marktbeherrschung beruhen (Art. 11 Abs. 3 VMWG). Deswegen kommen Vergleiche mit Objekten nicht in Frage, die dem Vermieter gehören. Mietzinse, die nicht an die aktuellen Hypothekarzinsen angepasst sind, müssen zuerst auf den neuesten Stand gebracht werden (BGE 127 III 411). Die Vergleichsmieten müssen sich sodann innerhalb einer nicht allzu weiten Bandbreite befinden, sonst sind sie nicht “üblich”.
 
Beweisen muss das Vergleichsniveau, wer daraus ein Recht ableitet. Bei der Anfechtung eines Anfangsmietzinses ist das die Mieterin, während der Vermieter die Beweislast trägt, wenn er sich einem Senkungsbegehren der Mieterin zur Anpassung des Mietzinses an einen gesunkenen Hypothekarzins widersetzt.
 
Die Vergleichsmiete soll im laufenden Mietverhältnis aus Gründen des Vertrauensschutzes nicht zu einer völlig neuen Mietzinsberechnung führen. Ihre Anwendung unterliegt daher Beschränkungen.

B. Deutschland. Die Vergleichsmiete, als ortsübliche Vergleichsmiete wird aus den üblichen Entgelten (geregelt in § 558 Abs. 2 BGB), die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind, gebildet. In den Gemeinden in Deutschland, in denen es einen Mietspiegel gibt (ca. 450 von 20.000) wird die Vergleichsmiete im Mietspiegel wiedergegeben. Nicht berücksichtigt wird bei der Ermittlung Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz (Kostenmiete) oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage (Bewilligungsmiete) festgelegt worden ist (sozialer Wohnungsbau, Mietpreisbindung). Existiert kein Mietspiegel, kann sie alternativ über eine unabhängige Mietdatenbank, mindestens drei vergleichbare Objekte und/oder ein Sachverständigengutachten vom Vermieter dem Mieter gegenüber nachgewiesen werden, § 558a Abs. 2 BGB.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist Maßstab für die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung bei nicht preisgebundenem Wohnraum, wenn nicht eine Staffelmiete oder Indexmiete vereinbart wurde.

Bei Gewerberäumen kann sie frei von gesetzlichen Regelungen aus Statistiken erstellt werden. So geben zuweilen die örtlichen Industrie- und Handelskammern Auskunft über diesen Bereich.

Die Beurteilung der tatsächlichen Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete bestimmt unabhängig vom angewendeten Wertermittlungsverfahren den Wert einer Immobilie. Dies ist jedoch immer auch von den Möglichkeiten einer Mieterhöhung abhängig.




P



Pacht

Die Pacht ist ein Vertragsverhältnis, das teilweise dem Mietverhältnis gleicht. Mit dem Pachtvertrag gewährt der Verpächter dem Pächter gegen ein Entgelt den Gebrauch der gepachteten Sache, räumt ihm darüber hinaus jedoch, anders als bei der Miete,  noch zusätzlich das Recht ein, die Früchte der Pachtsache zu nutzen. Ein weiterer Unterschied zur Miete liegt in der Bestimmung, dass der Pächter für die Erhaltung von Inventarstücken der gepachteten Sache sorgen muss und dass er keinen Anspruch darauf hat, die Pachtsache unterverpachten zu dürfen. Verpachtet werden üblicherweise landwirtschaftliche Nutzflächen wie Obstgärten und Felder oder auch Gaststätten samt Inventar. Die Höhe des Pachtzinses richtet sich oft danach, welcher Umsatz bei der Nutzung der Pachtsache erzielt werden kann.

Die gesetzlichen Bestimmungen über die P. sind im Schweizerischen Obligationenrecht (Art. 275 ff. OR) und in der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) geregelt.

Pachtzins

Entgelt für die Pacht. → Siehe Pacht.

Parterre

Erdgeschoss. Das zu ebener Erde liegende Geschoss eines Gebäudes.

Perimeterbeitrag

Ein Kostenbeitrag, den Grundstückseigentümer für öffentlich getragene Projekte, vor allem im Bereich von Erschließungsmaßnahmen, an die öffentliche Hand (Staat, Gemeinde) zu leisten haben.

Pfandbelastungsgrenze

Belastungsgrenze. Bei Beleihung, Finanzierung einer Liegenschaft, abhängig vom Liegenschaftswert bestimmter absoluter Betrag bzw. jener prozentuale Anteil des Liegenschaftswertes, der hypothekarisch beliehen werden darf.

Promotor

Investor einer Baumassnahme, der beabsichtigt, die entstandenen Gebäude, bzw. Gebäudeteile nach Fertigstellung gewinnorientiert zu veräussern.

Provision

Als Provision oder auch → Courtage, bezeichnet man die Vergütung eines zum Beispiel Maklers für die Vermittlung eines Geschäfts, welches in aller Regel zwischen zwei Geschäftspartnern (zum Beispiel Käufer und Verkäufer; Mieter und Vermieter) gescchlossen wird. Der Makler erhält eine Provision, oft eine Umsatzprovision (= Anteil an der Summe, welche der Käufer dem Verkäufer bezahlt). Die Auszahlung der Provision kann bei Abschluss des Vertrages oder später erfolgen. Zu diesem Zeitpunkt ist der vermittelte Vertrag zwischen den beiden Vertragspartnern noch nicht erfüllt. Erst wenn der Vertrag erfüllt ist, ist die Provision komplett verdient.



Q



Quellenschutz

Die sogenannte "Kunden- und Quellenschutzvereinbarung" unter gemeinsam operierenden Maklerfirmen geschlossen, sichert den jeweiligen Parteien den Schutz ihrer Kunden und Auftraggeber vor dem Zugriff des Anderen. So arbeiten die Vermittler zusammen, behalten jedoch die Rechte und Pflichten an ihren Kunden weiterhin selbst. Die Vereinbarung dient in erster Linie der Provisionssicherung sowie der Vermeidung von Streitigkeiten.



R



Rahmenmietvertrag

Ein zwischen Mieter- und Vermieterverbänden abgestimmter Mietvertrag mit allgemeinverbindlichem Charakter.

Rang

Unter Rang versteht man die Position, die ein dingliches Recht im Grundbuch hat. Kommt es zum Beispiel bei einer Hypothek zu einer Verwertung eines Grundstückes, wird der Erlös zunächst an die im Rang höherstehenden Hypotheken bzw. Hypothekengläubiger ausgeschüttet, dann an die nachfolgenden. Der Rang ist also entscheidend für die wirtschaftliche Werthaltigkeit, eine erstrangige Hypothek hat bei gleichem Nennbetrag den höchsten Wert.

Realwert

Der Realwert einer Liegenschaft setzt sich zusammen aus dem Gebäudezeitwert und dem Landwert. Der Gebäudezeitwert entspricht den Baukosten, die für die Neuerstellung eines gleichen Gebäudes im gleichen Ausbaustandard zum Schätzungszeitpunkt anfallen würden (= Neuwert), abzüglich der Altersentwertung resp. dem Erneuerungsbedarf infolge technischer und wirtschaftlicher Alterung (= Minderwert). Der Landwert ist abhängig von der Lage, der Art der Bebauung und deren Nutzung, Ausbau usw. Der Wert wird mittels Lageklasse oder mit Vergleichspreisen ermittelt. Bei unüberbauten Grundstücken, resp. bei Bauland wird auf die nach Zonenzuteilung mögliche Nutzung abgestellt. Der Realwert wird vor allem bei privat genutztem Wohneigentum verwendet.

Reiheneinfamilienhaus (Reihenhaus)

Ein Reiheneinfamilienhaus bezeichnet in der Architektur ein Einfamilienwohnhaus, das mit weiteren gleichartig gestalteten Häusern eine geschlossene Reihung bildet. Die Häuser können leicht versetzt zueinander oder in exakter Reihe angelegt sein. Die so gebildete Reihe ist parallel zu einer Straße ausgerichtet oder begrenzt einen Platz.[2] Reihenhäuser können in geschlossener Bauweise einen ganzen Häuserblock einnehmen, oder in einzelne Hausgruppen aufgegliedert sein.

Stoßen nur zwei einheitlich gestaltete Einfamilienhäuser mit ihren Seitenwänden aneinander, spricht man hingegen von einem →  Doppelhaus.

Rendite

Die Rendite gibt das Verhältnis der Auszahlungen zu den Einzahlungen einer Geld- bzw. Kapitalanlage an und wird meist in Prozent und jährlich angegeben. Brutto-Rendite, prozentuales Verhältnis von jährlichem Mietertrag zum Anlagewert. Kostendeckende Brutto-Rendite wird berechnet, indem statt des jährlichen Mietertrags der jährliche kostendeckende Mietpreis gemäss Liegenschaftskostenrechnung in obige Formel eingesetzt wird. Die Netto-Rendite bezeichnet das prozentuale Verhältnis von jährlichem Nettomietertrag zum Eigenkapital.

Renovation

Als Renovierung, schweizerisch Renovation, bezeichnet man Maßnahmen zur Instandsetzung von Bauwerken. Man beseitigt Schäden aufgrund von Abnutzung durch den gewöhnlichen Gebrauch und stellt den ursprünglichen Stand der Nutzbarkeit wieder her. Oder einen besseren, dem aktuellen Stand der Technik (bzw. aktuellen Bauvorschriften) näheren oder entsprechenden Zustand; Letzteres nennt man → Sanierung(smaßnahme).

Repartitionswert

Der Repartitionswert ist in der Schweiz ähnlich dem Steuerwert. Die Schulden und Schuldzinsen werden bei Vorliegen von Nebensteuerdomizilen in anderen Kantonen (Liegenschaften) nach Lage der Aktiven verteilt. Dies bedingt jedoch, dass sämtliche Aktiven gesamtschweizerisch einheitlich bewertet werden. Da aber gerade bei den Liegenschaften die Kantone eigene Bewertungen vornehmen, die im Vergleich zwischen den Kantonen stark voneinander abweichen, muss ein einheitlicher „Bundeswert“ ermittelt werden, der so genannte Repartitionswert. Dieser Repartitionswert stellt einen gesamtschweizerisch einheitlichen Vermögenssteuerwert dar, unabhängig davon, in welchem Kanton sich die Liegenschaft befindet. Damit nun die verschiedenen kantonalen Vermögenssteuerwerte auf diesen gesamtschweizerisch einheitlichen Repartitionswert gebracht werden können, sind diese mit einem für jeden Kanton festgelegen Umrechnungsfaktor zu multiplizieren.

Risikoprämie

Differenz zwischen dem risikofreien Zins und dem erwarteten Total Return einer Anlage (bei Obligationen auch als Risikoaufschlag bezeichnet). Je höher das Risiko einer Anlage ist, desto höher muss die Risikoprämie sein. Zudem werden Renditedifferenzen zwischen verschiedenen Anlagen als Risikoprämie bezeichnet. Im Mietrecht ist sie Bestandteil des Mietpreises, der zur Deckung von Verlusten aus Wohnungsleerständen und Mietzinsausfällen dient.

Rollladen

Ein Rollladen, im Schweizer Hochdeutsch auch Store, im Schweizerdeutschen meist Store(n), ist ein Rollabschluss, der als zusätzlicher Abschluss einer Öffnung dient. Er wird in der Regel von außen vor ein Fenster oder eine Tür montiert und kann je nach Ausführung verschiedene Schutzeigenschaften erfüllen, wie Schallschutz, Einbruchhemmung, Wärmedämmung, Sichtschutz. Technisch ähnelt er einem Rolltor.

Rückkaufsrecht 

Recht des Verkäufers, eine Liegenschaft zu den im voraus festgelegten Bedingungen zurückzukaufen.



S



Sachwert

Realwert. Der Realwert einer Liegenschaft setzt sich zusammen aus dem Gebäudezeitwert und dem Landwert. Der Gebäudezeitwert entspricht den Baukosten, die für die Neuerstellung eines gleichen Gebäudes im gleichen Ausbaustandard zum Schätzungszeitpunkt anfallen würden (= Neuwert), abzüglich der Altersentwertung resp. dem Erneuerungsbedarf infolge technischer und wirtschaftlicher Alterung (= Minderwert). Der Landwert ist abhängig von der Lage, der Art der Bebauung und deren Nutzung, Ausbau usw. Der Wert wird mittels Lageklasse oder mit Vergleichspreisen ermittelt. Bei unüberbauten Grundstücken, resp. bei Bauland wird auf die nach Zonenzuteilung mögliche Nutzung abgestellt. Der Realwert wird vor allem bei privat genutztem Wohneigentum verwendet.

Sanierung

Unter einer Sanierung versteht man im Bauwesen die baulichtechnische Wiederherstellung oder Modernisierung eines Bauwerks oder mehrerer Bauwerke (bis hin zu ganzen Stadtvierteln), um Schäden zu beseitigen und/oder den Wohnstandard zu erhöhen. Häufig ist die energetische Sanierung Hauptziel einer Sanierung, manchmal eine Nutzungsanpassung (zum Beispiel barrierefreies Wohnen).

Eine Sanierung geht über die Instandhaltung und Instandsetzung hinaus. Sie kann erhebliche Eingriffe in die Bausubstanz umfassen (zum Beispiel den Abriss und Neubau ganzer Fassaden) und impliziert meist eine Modernisierung. Die Sanierung der Grundsubstanz von Baudenkmälern kommt dann in Frage, wenn die Erhaltung des Gebäudes gefährdet ist. Nach Maßgabe des Denkmalschutzes muss die Denkmalbehörde bei diesen weitreichenden Eingriffen in das Baudenkmal die Grenze zwischen der substanzerhaltenden Sanierung und der reversiblen Restaurierung festlegen.

Schlichtungsbehörde, Schlichtungsstelle

Nach Art. 197 der schweizerischen Zivilprozessordnung (ZPO) ist vor jeder gerichtlichen Streitigkeit – vorbehältlich der Ausnahmen in Art. 198 ZPO – ein Schlichtungsverfahren (ehemals Aussöhnungsversuch) vor einer regionalen Schlichtungsbehörde durchzuführen. Diese versucht in formloser Verhandlung die Parteien zu versöhnen, damit eine einvernehmliche Lösung gefunden werden kann. Die Durchführung eines Schlichtungsversuchs entspricht der kantonalen Tradition. Die Schlichtungsbehörden bezwecken in erster Linie die Entlastung der regionalen Gerichte. Als bürgernahe Institutionen sind sie zudem laienfreundlich und unbürokratisch organisiert.

Schuldbrief

Schuldbriefe existieren in zwei Formen. Der traditionelle Papier-Schuldbrief zeichnet sich dadurch aus, dass sowohl die Forderung der Kreditgeberin als auch das Pfandrecht in einem Wertpapier, d.h. einer handelbaren Urkunde ähnlich einer Aktie oder Obligation verkörpert ist (Art. 860 ff. ZGB). Errichtet wird der Schuldbrief beim zuständigen Grundbuchamt. Der Pfandtitel ist durch den Grundbuchverwalter auszustellen und von diesem zu unterschreiben (Art. 861 ZGB). Das Papier lautet entweder auf den Inhaber oder auf den Namen einer bestimmten Person (Art. 860 Abs. 2 ZGB, Art. 72 ff. GBV). Gleichzeitig muss der Schuldbrief nach Art. 860 Abs. 1 ZGB ins Grundbuch eingetragen werden. Der Eintrag muss zum Schutze der Beteiligten stets mit den Angaben im Schuldbrief übereinstimmen. Nur die Besitzerin des Papiers kann die Forderung geltend machen (Art. 863 Abs. 1 ZGB). Ein Schuldbrief ist aber kein Schuldschein, den man nach Rückzahlung der Schuld getrost wegwerfen könnte (s. Art. 88 f. OR). Man stellt ihn sich besser als einen in Umlauf gebrachten Teil des Grundbuchs vor. Das Pfandrecht kann nämlich im Grundbuch nur geändert oder gelöscht werden, wenn der Schuldbrief dem Grundbuchamt eingereicht wird (s. Art. 801, 853 und 855 ZGB).  Vielfach ist es nicht sinnvoll, einen abbezahlten Papier-Schuldbrief löschen zu lassen. Braucht man später wieder Geld, kann man das Papier der Kreditgeberin aushändigen und so ohne weitere Grundbuchgebühren wieder “eine Hypothek aufnehmen”. Wer die Risiken eines Papier-Schuldbriefes vermeiden will, hat seit 1. Januar 2012 die Möglichkeit, einen Register-Schuldbrief zu errichten. Dieser wird nur im Grundbuch eingetragen und lautet immer auf den Namen der Gläubigerin oder des Grundeigentümers (Art. 857 ZGB). Auch die Übertragung der Forderung und des Pfandrechts erfolgt ausschliesslich durch Eintragung im Grundbuch (Art. 858 ZGB).

Servitut

Dienstbarkeit. Dingliches Nutzungsrecht an einer fremden Sache.

Sicherheitsleistung

Depot. → Kaution oder auch Sicherheitsleistung bezeichnet den vom Mieter zu hinterlegende Betrag in Geld. Das Depot darf in der Schweiz drei Monatsmietzinse nicht übersteigen und muss zum üblichen Zinsfuss für Spareinlagen verzinst werden.

SIV Schweizer Immobilienschätzer Verband

Der SIV fördert als Berufsverband der Immobilienschätzer das Immobilienbewertungswesen im Interesse von Behörden, Grundeigentümer, Investoren, Planer und Banken. Der Schweizer Immobilienschätzer-Verband SIV bietet Schätzern eine Plattform zur professionellen Aus- und Weiterbildung und zum beruflichen Austausch. Für Behörden, Grundeigentümer, Investoren, Planer und Kreditinstitute ist der SIV somit ein wichtiger Garant für Qualität im Immobilienbewertungswesen.

Sperrfrist

Zeitlich begrenztes Veräusserungsverbot für Grundstücke.

Staffelmiete

In Mietverträgen, welche auf mindestens 3 Jahre fest abgeschlossen sind, können sogenannte Staffelmieten festgeschrieben werden. Dabei wird im voraus festgelegt, auf welchen Termin sich die Miete jährlich um wieviel erhöht. Dieser Betrag muss in Franken genau festgehalten sein. Eine Besonderheit des Staffelvertrages stellt ein Mietvertrag für eine mit Mitteln des Bundes gemäss dem Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetz  (WEG)» erstellte Wohnung dar. Hier steigen die Mieten alle zwei Jahre um einen
im voraus bekannten Betrag an. Dieser Zahlungsplan wird vom Bundesamt für Wohnungswesen errechnet und festgelegt. Dem Mieter muss eine Mietzinsliste abgegeben werden, aus der die Mietzinsentwicklung für die nächsten Jahre ersichtlich ist. Diese kann vom Vermieter nicht abgeändert werden.

Eine weitere Besonderheit stellen die durch eine Behörde überwachten Mietzinse dar. Hier hat die öffentliche Hand den Erwerb oder die Erstellung der Liegenschaft in irgend einer Weise gefördert. Solche Mietzinse werden (nach kantonalen und kommunalen) Bestimmungen festgelegt und müssen durch die Behörden regelmässig überprüft werden.

Stockwerk

Oder auch → Etage, Geschoss. Eines der über dem Parterre gelegenen Geschosse.

Stockwerkeigentum

Das Stockwerkeigentum ist eine Sonderform des Miteigentums. Mit dem Kauf von Stockwerkeigentum erwirbt der Käufer bzw. die Käuferin einen Anteil am Gesamtgrundstück und am Gebäude. Bestimmte Einheiten des Gebäudes dürfen ausschliesslich benutzt und innen ausgebaut werden. Der Anteil am Stockwerkeigentum wird in Hundertstel oder Tausendstel des Liegenschaftswertes angegeben und im Grundbuch eingetragen. Der Anteil am Stockwerkeigentum wird in Bruchteilen mit einem gemeinsamen Nenner des Liegenschaftswertes angegeben und im Grundbuch eingetragen.

Submission

Öffentliche Ausschreibung zwecks Vergabe von Bauarbeiten an denjenigen, der das günstigste Angebot abgibt.

Substanzwert

Realwert. Der Realwert einer Liegenschaft setzt sich zusammen aus dem Gebäudezeitwert und dem Landwert. Der Gebäudezeitwert entspricht den Baukosten, die für die Neuerstellung eines gleichen Gebäudes im gleichen Ausbaustandard zum Schätzungszeitpunkt anfallen würden (= Neuwert), abzüglich der Altersentwertung resp. dem Erneuerungsbedarf infolge technischer und wirtschaftlicher Alterung (= Minderwert). Der Landwert ist abhängig von der Lage, der Art der Bebauung und deren Nutzung, Ausbau usw. Der Wert wird mittels Lageklasse oder mit Vergleichspreisen ermittelt. Bei unüberbauten Grundstücken, resp. bei Bauland wird auf die nach Zonenzuteilung mögliche Nutzung abgestellt. Der Realwert wird vor allem bei privat genutztem Wohneigentum verwendet.

SVIT  Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft

Der Schweizerische Verband der Immobilienwirtschaft SVIT Schweiz ist ein nicht gewinnorientierter Wirtschaftsverband. Er vertritt die Interessen der Immobilienwirtschaft in allen Landesteilen der Schweiz und repräsentiert die professionellen Anbieter von Immobiliendienstleistungen, namentlich in den Bereichen Bewirtschaftung, Verkauf, Beratung, Entwicklung und Schätzung. Zu den Aufgaben des SVIT Schweiz gehören unter anderem: politische und wirtschaftliche Interessenvertretung, Dienstleistungen für die Mitglieder sowie Aus- und Weiterbildung. Der Verband unterhält ein Schiedsgericht und engagiert sich in Fachgremien.



T



Teuerung auf dem risikotragenden Eigenkapital

Kaufkraftsicherung. Schutz des in einer Liegenschaft investierten Eigenkapitals vor der Geldentwertung . Gemäss Mietrecht sind Mietzinserhöhungen in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen (Art. 269a lit. e OR). Eine mit dem Teuerungsausgleich begründete Mietzinserhöhung darf 40% des seit der letzten Mietzinsanpassung zu verzeichnenden Anstiegs des Landesindexes der Konsumentenpreise nicht übersteigen (Art. 16 VMWG).

Tilgung

Amortisation. Periodische Abtragung der Schulden. Bei der indirekten Amortisation werden die Amortisationsbeträge nicht unmittelbar zur Tilgung verwendet, sondern zur Absicherung gegen die finanziellen Folgen von Tod oder Erwerbsunfähigkeit sowie zwecks Steuerersparnis in einer Lebensversicherungspolice angelegt. Die Schuld wird bei Auszahlung der Police getilgt.

Totalunternehmer 

Bauunternehmer; übernimmt als alleiniger Vertragspartner des Bauherrn die Gesamtverantwortung für die Planung und Ausführung von Bauten; garantiert Qualität, Termin und Preis. Der Totalunternehmer übernimmt im Gegensatz zum Generalunternehmer auch die Aufgabe des Architekten.



U



Überbauung

Als Überbauung wird in der deutschsprachigen Schweiz die Bebauung eines Areals bezeichnet. Dies gilt ebenso für den Vorgang des Bauens an sich, als auch das Ergebnis der Bautätigkeit, nämlich der fertigen Immobilie.

Überbauungsziffer

Die Überbauungsziffer gibt an, welcher Teil der anrechenbaren Landfläche mit oberirdischen Gebäuden (inkl. An- und Nebenbauten) bebaut werden darf. Als oberirdisch gelten Bauteile über dem fertigen Terrain. Unberücksichtigt bleiben einzelne Abgrabungen für Treppen, Rampen, etc. Für die Berechnung der überbauten Flächen gilt die senkrechte Projektion der grössten oberirdischen Gebäudeumfassung. Nicht zur überbauten Fläche werden Dachvorsprünge gerechnet, offene Balkone bis zu 1.50 m Ausladung sowie aussenliegende Keller- und Eingangstreppen, Stützmauern und äussere Lichtschächte. Grünflächen und Flächen für öffentliche Nutzungen, soweit diese der Freihaltung dienen, gehören jedoch zur anrechenbaren Landfläche.

Überholung

Massnahmen am Gebäude, die neben wertvermehrenden reglmässig auch umfangreiche werterhaltende Investitionen beinhalten. Eine umfassende ü. liegt vor, wenn mehrere Teile der Gebäudehülle oder des Gebäudeinneren gleichzeitig erneuert werden. Gemäss Mietrecht dürfen 50 bis 70% der Kosten auf die Mietpreise überwälzt werden (Art. 14 VMWG).

Umbau

Umbau bezeichnet im Bauwesen das bauliche Verändern eines bestehenden Bauwerkes. Die Abgrenzung des Begriffes Umbau von dem Ersatz einzelner Bauteile (Sanierung) und dem Neubau kann Schwierigkeiten bereiten, ist aber baurechtlich bedeutsam. Der Austausch schadhafter Fenster definiert an sich noch keinen Umbau. Bleibt bei einem Gebäude die denkmalgeschützte Fassade erhalten, werden drinnen alle Wände und Decken abgebrochen und verändert wieder neu errichtet, ist dies rechtlich ein Umbau. Die Bauordnungen der meisten Bundesländer in Deutschland und den Schweizer Kantonen verlangen für Umbauten Bauanträge wenn dadurch die Nutzung eines Raumes geändert wird, oder der Brandschutz, das Tragwerk oder die äußere Erscheinung verändert werden.

Umsatzmiete

Miete, die abhängig vom Umsatz des gewerblichen Mieters berechnet wird. Die Umsatzabrechnung ermittelt die zu zahlende Miete und ggf. eine Anpassung der Vorauszahlungen, basierend auf den Umsatzmeldungen der Mieter und den Konditionen im Mietvertrag.

Unterhalt

Technische Unterhaltung (Pflege und Wartung) von Wohn- und gewerblich genutzten Gebäuden zur Aufrechterhaltung des zum vorausgesetzten Gebrauch geeigneten Zustands.

Unterhaltskosten

Als Unterhaltskosten gelten wiederkehrende Aufwendungen für den Erhalt der Liegenschaft in ertragsfähigem Zustand. Dies sind insbesondere Reparaturkosten, Gebäuderservicearbeiten, Sachversicherungsprämien, Kosten des Grünflächenunterhalts sowie die Liegenschaftssteuern. Bei vermieteten Immobilien kann der Eigentümer folgende, ggf. von ihm zu tragende Kosten zumindest steuerlich abziehen: Kosten von Privatstrassen (Strassenunterhalt, -beleuchtung und Schneeräumung), Entsorgungsgebühren (Kehricht, Abwasser etc.), Infrastrukturkosten (Portier, Hauswart, Aufzugsservice, Reinigung etc.).

Untermiete

Die Untermiete ist ein entgeltliches Rechtsgeschäft, bei dem ein Mieter einer Sache diese an eine andere Person weitervermietet. Dabei geht der Untermieter keine vertragliche Beziehung mit dem Eigentümer/ Hauptvermieter ein. Jedoch ist eine Untermiete nur möglich, wenn ein Hauptmietverhältnis besteht.

Seit der Einführung des neuen Mietrechts im Jahre 1990 ist die Untermiete in der Schweiz grundsätzlich erlaubt. Dabei benötigt der Mieter gemäss Art. 262 Abs. 1 OR die Zustimmung des Vermieters zur Untermiete. Die Vermieterschaft kann diese Zustimmung zur Untervermietung nur in drei Fällen verweigern (vgl. Art. 262 Abs. 2 OR). Vermietet ein Mieter ohne Zustimmung des Vermieters unter, können eine Schadenersatzpflicht und auch ein ausserordentliches Kündigungsrecht des Vermieters begründet werden.

Wie bei der Miete ist auch die Untermiete bei beweglichen Sachen und unbeweglichen Sachen (Immobilien) möglich. In der Regel werden Mietverträge und Untermietverträge über Wohnraum und Geschäftsraum abgeschlossen.



V



Verbesserung

Verbesserungen an Gebäuden sind alle Massnahmen und Investitionen, die dazu geeignet sind, den Wert der Gebäude oder Gebäudeteile zu steigern..

Vergleichsmiete

Siehe → Orts- oder quartierüblicher Mietzins.

Verkehrswert

Preis, der für eine Liegenschaft tatsächlich erzielt wurde oder unter normalen Verhältnissen voraussichtlich hätte erzielt werden können. In der Praxis der Liegenschaftsschätzung wird der Verkehrswert überbauter Grundstücke aus den unabhängig voneinander errechneten Grössen Realwert und Ertragswert bestimmt. Bei Einfamilienhäusern wird dem Realwert, bei Mehrfamilienhäusern dem Ertragswert mehr Gewicht beigemessen.

Versicherungswert

Oder auch Assekuranzwert. Gebäudeschätzung zwecks Bestimmung der Feuerversicherungsprämien und der Versicherungssumme im Schadenfall. Der Wert des Bodens wird nicht in den Versicherungswert einbezogen, da der Baugrund im Brand- oder Elementarschadenfall nicht untergeht. Die meisten öffentlich-rechtlichen Feuerversicherungsanstalten decken heute den Neuwert des Gebäudes. Nur selten werden Gebäude zum Zeitwert versichert.

Villa

Der Begriff Villa stand ursprünglich für ein vornehmes Haus auf dem Lande. Im Gegensatz zu Bauernhöfen dienten Villen allerdings nur selten landwirtschaftlichen Zwecken, und deren Besitzer hatten ihren Hauptwohnsitz häufig in einem Stadthaus. Eine Villa gilt als Ausdruck repräsentativer Wohnkultur und verfeinerter Lebensart, der Begriff ist entsprechend positiv besetzt. Daher wird der Ausdruck Villa oft auch als Synonym für andere Gebäudeformen verwendet: So werden Herrenhäuser als Mittelpunkt von landwirtschaftlichen Gütern oder kleinere Schlösser nicht selten als Villa bezeichnet. In jüngerer Zeit wird der Begriff Stadtvilla auch für freistehende Mehrfamilienhäuser mit gehobener Ausstattung verwandt. Eine → spezielle Form ist etwa die Bädervilla in Seebädern an der Küste.


Volumenziffer

Oder auch Baumassenziffer. Verhältnis zwischen dem oberirdischen Gebäudevolumen und der Grundstücksfläche; definiert die maximal zulässige Überbauung eines Grundstücks.

Vorkaufsrecht

Recht, bei einem allfälligen späteren Verkauf statt eines Dritten in den Kaufvertrag einzutreten. Gesetzliches Vorkaufsrecht steht dem Vorkaufsberechtigten von Gesetzes wegen zu. Ein limitiertes Vorkaufsrecht ist mit einem im voraus fest bestimmten Kaufpreis ausgestattet.



W


Wohndichte

Zahl der Bewohner pro Wohnraum; gemäss eidg. Volkszählung 1980 gesamtschweizerisch 0,70 Personen.

Wohneigentumsquote

Die Wohneigentumsquote (Anteil der vom Eigentümer selbst genutzten Wohnungen gemessen an allen dauernd bewohnten Wohnungen) wurde bis ins Jahr 2000 auf der Basis der alle 10 Jahre im Rahmen der Volkszählung durchgeführten Gebäude- und Wohnungserhebung ermittelt. Seit 2010 liefert die Strukturerhebung entsprechende Angaben.

Wohneigentumsförderung

Finanzielle Fördermassnahmen des selbstgenutzten Haus-, Wohnungs- und Grundeigentums der öffentlichen Hand zur Erhöhung der Eigentumsquote. 

Wohnrecht

Das Wohnrecht ist eine Personaldienstbarkeit. Das Wohnrecht verleiht dem Wohnberechtigten (nur eine natürliche Person) die Befugnis, in einem Gebäude oder in einem Teil davon Wohnung zu nehmen. Es ist unübertragbar, unvererblich und unpfändbar (Art. 776 Abs. 2 ZGB). Das Wohnrecht kann lebzeitig (zumeist als gemischte Schenkung) oder letztwillig (als sog. Wohnrechtsvermächtnis) eingeräumt werden. Das Wohnrecht endet mit dem Ablauf der vereinbarten Gültigkeitsdauer, mit dem Verzicht oder dem Tod des Wohnberechtigten. Die Ausübung des Wohnrechtes wickelt sich - sofern nicht etwas anderes vereinbart ist – unentgeltlich ab; es ist als kein monatlicher Zins zu bezahlen. Je nach finanzieller Situation des belasteten Grundeigentümers kann die Wohnrechtseinräumung auch zu einer Gläubigerbegünstigung führen, die mittels konkursrechtlicher Pauliana geltend gemacht werden kann

Wohnung

Eine Wohnung ist die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen (sie kann aber auch aus nur einem bestehen), die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass die Führung eines selbstständigen Haushalts möglich ist. Die Zusammenfassung einer Mehrheit von Räumen muss eine von anderen Wohnungen oder Räumen, insbesondere Wohnräumen, baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit bilden und einen selbständigen Zugang haben. Außerdem ist erforderlich, dass die für die Führung eines selbständigen Haushalts notwendigen Nebenräume (Küche, Bad oder Dusche, Toilette) vorhanden sind.



X


Derzeit keine Einträge


Y


Derzeit keine Einträge


Z



Zeitwert

Oder auch Versicherungswert. Neuwert abzüglich Wertminderungen, die infolge Alters, Abnutzung oder mangelnden Unterhalts eingetreten sind.

Zins

Der Zins ist das Entgelt, das der Schuldner dem Gläubiger für das vorübergehend überlassene Kapital zahlt.  Bei Vermietung und Verpachtung bezeichnet der Mietzins das Entgelt für die ebenso vorübergehende Überlassung einer Mietsache zum Gebrauch.

Zinshaus

Mietshaus. Ein Zinshaus ist ein Wohngebäude, in dem die einzelnen Einheiten vom Vermieter gegen ein (meist monatliches) Entgelt zur Verfügung gestellt werden. Hierzu wird zwischen Vermieter und Mieter ein Vertrag geschlossen, in dem sich der Vermieter verpflichtet, den Gebrauch der Mietsache einschließlich aller dazugehörenden baulichen und technischen Einrichtungen zu gewährleisten, während sich der Mieter verpflichtet, die hierfür vereinbarte Miete einschließlich aller anfallenden Nebenkosten regelmäßig fristgerecht zu entrichten.

Zinssatz, Zinsfuss

Der Zinssatz, auch Zinsfuß, ist der in Prozent ausgedrückte Preis für geliehenes Kapital, also der Zins als Prozentangabe, beispielsweise auch für den Mietzins.

Zinsstufenhypothek

Hypothekarkreditmodell, wobei die Zinsen zu Beginn festgelegt werden und während der gesamten Laufzeit im vereinbarten Rhythmus steigen,so dass anfängliche Zinsermässigungen gegenüber dem Satz für variable Hypotheken in späteren Jahren durch entsprechende Erhöhungen ausgeglichen werden.

Zwischenvermietung

Siehe auch → Interimsvermietung. Eine Sonderform der Nutzungsüberlassung auf Grundlage eines befristeten Untermietvertrags. Dabei wird ein Gebäude, eine Gebäudeeinheit oder ein Raum während der Abwesenheit des Nutzers einem Dritten gegen Zahlung eines Geldbetrages (Nutzungsentschädigung) überlassen.

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