Hotelwert berechnen

Wieviel ist mein Hotel wert?


Gründe für die Bewertung eines Hotelbetriebes gibt es viele. Werden zum Beispiel Betriebsmittel benötigt, die in Form von Krediten oder Fremdmitteln dargestellt werden sollen, ist ein sachlicher Blick auf den gegenwärtigen Wert ebenso gefordert, wie bei einer anstehenden Unternehmensbeteiligung oder Veräußerung.

Dabei legen die Betriebsinhaber oft eine zu optimistische Einschätzung des Wertes ihres Unternehmens an den Tag, die sich häufig an falschen Ansätzen orientiert. Auch in diesem Fall ist eine objektive Wertfeststellung Basis für einen neuen Ansatz.

Ein Unternehmen, wie ein Hotelbetrieb, hat, wie jeder andere Kaufgegenstand, keinen allgemein gültigen Wert. Dieser wird sich meist als Verhandlungsergebnis aus den subjektiven Vorstellungen von Käufer und Verkäufer ergeben. Die Unternehmensbewertung kann jedoch als Verhandlungsgrundlage und als Anhaltspunkt für einen potentiell erzielbaren Kaufpreis dienen.

Hotelbewertung

Die wichtigsten Begriffe aus der Unternehmensbewertung

Verkehrswert

Der Betrag einer Immobilie oder eines Unternehmens, der am Markt bei einem tatsächlichen Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielt werden kann. Dieser Wertansatz ist für Käufer und Verkäufer sowie für Banken als Besicherungsbasis heranzuziehen.

Wiederbeschaffungswert

Der Wert, zu dem Gegenstände des Anlage- und Umlaufvermögens wieder beschafft werden können. Dieser Ansatz dient vorwiegend für Zwecke der Feuerversicherung und ist für die Feststellung des Wertes von Unternehmen wenig hilfreich.

Substanzwert

Die Vermögenssubstanz umfasst die wichtigen Produktionsfaktoren des Unternehmens und bestimmt die Kapazität, mit der Waren und Dienstleistungen produziert werden können. Der Wert eines Hotels wir auf Basis der Bruttogeschoss-fläche oder der Kubatur und der zur Verfügung stehenden Grundfläche bestimmt. Die Substanzwertmethode eignet sich nur beschränkt zur Wertfeststellung. Der Substanzwert ist allenfalls als Hilfswert von Bedeutung, um eine Situation in Betracht zu ziehen, wo die Liquidation des Unternehmens eine denkbare Alternative darstellt. Der Zerschlagungswert bei mangelnder Rentabilität stell daher die Untergrenze einer möglichen Wertermittlung dar.

Ertragswert

Die geschätzten kapitalisierten jährlichen zukünftigen Erfolge eines Unternehmens machen den Wert eines Unternehmens aus. Ausschlaggebend dafür ist das Vorhandensein von Ressourcen mit denen nachhaltig positive Rückflüsse erzielt werden können. Basis der Unternehmensbewertung sind daher die erwarteten Ergebnisse der nächsten Jahre und die daraus ableitbaren verfügbaren Einnahmenüberschüsse oder Cashflows.

Bewertungsverfahren


Für die Unternehmensbewertung gibt es verschiedene Verfahren, deren Ergebnis jedoch in allen Fällen nur als Anhaltspunkt für Käufer und Verkäufer dienen kann. Üblicherweise wird das Unternehmen in seiner Gesamtheit bewertet, wobei Investitionsrückstände, Schulden und geldwerte Vor- oder Nachteile, die aus Verträgen rühren können, durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen sind.



A. Praktische Lösung mit Multiplikatoren

Zur groben Schätzung eines möglichen Unternehmenswertes werden von den Praktikern häufig einfache Verfahren verwendet, die meist auf dem erzielbaren Umsatz oder einem möglichen adaptierten Gross Operating Profit (operativer Überschuss der ordentlichen betrieblichen Einnahmen abzüglich der operativen Ausgaben) beruhen.

Aufgrund der Orientierung am erzielbaren Umsatz oder den Betriebsüberschüssen fließen erkennbar Ertragswertüberlegungen mit ein. Ausschlaggebend für den Wert eines Unternehmens ist die Fähigkeit damit künftige Einnahmen (Umsätze und Cashflows) zu erzielen. Entscheidend ist somit nicht die Fülle der vorhandenen Vermögenswerte (Substanz) oder deren Wiederbeschaffungswert, sondern ausschließlich die Fähigkeit, aus dem Unternehmen künftig Erträge zu schöpfen.


Beispiel

Verhältnis zum UmsatzVerhältnis zum GOP
3 Sterne Hotel1,6 bis 2fach7 bis 10fach
4 Sterne Hotel1,7 bis 2fach8 bis 10fach


B. Vergleichswertverfahren

Aus Informationen über durchgeführte Verkäufe von ähnlichen Betrieben an ähnlichen Standorten lassen sich Näherungswerte bezogen auf die Kapazität einholen, die grundsätzlich auch dazu geeignet sind, eine Werteinschätzung vorzunehmen. Aufgrund der Verschiedenheit von Standort, Ausstattungsniveau, Funktionalität und Erhaltungszustand handelt es sich dabei nur um sehr grobe Näherungswerte. Die wertbildenden Faktoren (Saison-, Stadthotellerie, erzielbare Auslastung, Preise) werden dabei nicht näher untersucht.

Hotelimmobilien werden in der Praxis oft deutlich unter dem Neubaupreis gehandelt, weil sie so gut wie immer eine sehr individuelle Sonderanfertigung darstellen und in vielen Fällen zum Zeitpunkt des Verkaufes mehr oder weniger deutliche Investitionsrückstände aufweisen.


Beispiel

Vergleichswertansätze pro Zimmer

BereicheNeubauwert
3 Sterne HotelEUR 30.000 bis 60.000EUR 80.000
4 Sterne HotelEUR 40.000 bis 80.000EUR 160.000


C. Discounted-Cashflow-Methode

Die Unternehmensbewertung hat im Lauf der Zeit eine wesentliche Entwicklung weg von der substanzwertorientierten hin zu einer mehr erfolgs- oder ertragswertorientierten Betrachtung vollzogen. Kein Verfahren drückt dies deutlicher aus als die DCF-Methode, die den Wert eines Unternehmens direkt aus seinen künftig erwarteten Zahlungs-überschüssen herleitet.

Geht man davon aus, dass ein Unternehmer ausschließlich finanzielle Ziele hat, wird der Wert eines Unternehmens aus seinen nachhaltig erzielbaren Zukunftserfolgen (Cashflows) gebildet. Zu diesem Zweck werden die kü nftig erwarteten Cashflows herangezogen. Sie werden auf den Gegenwartswert (Barwert) abgezinst. Die Summe dieser abgezinsten Gegenwartswerte stellt den gesuchten Unternehmenswert dar. Was hier sehr finanztheoretisch klingt, wird an einem Beispiel leicht verständlich.


Berechnungsbeispiel

Ein Investor erwägt ein Hotel der 4-Sterne-Kategorie zu erwerben, das über 30 Zimmer mit 60 Betten und den erforderlichen Nebeneinrichtungen verfügt. Das Grundstück ist 3000 m2 groß und mit dem Hotel und Parkplätzen bebaut. Das Hotel weist insgesamt einen guten Erhaltungszustand auf. Es sind lediglich einige Anschaffungen und Umbauarbeiten erforderlich, die zusammen mit den zu erwarteten Kaufnebenkosten, wie Notar, Grundbucheintragungen und ggf. Gründungskosten eines Unternehmens etc. mit EUR 200.000 zu bewerten sind.

Aufgrund einer ersten überschlägigen Berechnung geht der Investor von folgenden Annahmen für ein Wirtschaftsjahr aus:


60 Betten x 160 Vollbelegungstage x EUR 60,--EUR 576.000
ZusatzkonsumationenEUR 160.000
EinnahmenerwartungenEUR 736.000
GOP* 24 % der EinnahmenEUR 177.000
Instandhaltungsreserve, Mieten, Management Fees, PachtEUR 47.000
verfügbarer CashflowEUR 130.000

*GOP (Gross Operating Profit)
Der GOP steht für Gross Operating Profit und dient zur Ermittlung der Umsatzrentabilität. Er dokumentiert den finanziellen Erfolg des Hotelbetriebes. Im deutschen spricht man vom Brutto-Betriebsergebnis. Diese Kennzahl definiert die Differenz zwischen Umsatz und betriebsbedingten Kosten. Die Umsatzrentabilität wird dabei in Prozent berechnet nach folgender Formel berechnet: ((Umsatz - operative Kosten) / Umsatz). Als Grundlage wird der Gesamtumsatz aus Restauration, Beherbergung, Nebenleistungen und übrige Erträge abzüglich der diesen Profitcentern direkt zuteilbaren Kosten wie Waren, Personal und übriger direkter Betriebsaufwand berechnet.


Aufgrund dieser Erwartungen errechnen sich folgende Wertansätze, wenn man bei den Multiplikatoren den mittleren bzw. vorsichtigen Wertebereich veranschlagt:


MethodeBerechnungUnternehmenswert
Umsatzmultiplikator736.000 x 1,8EUR 1.325.000
GOP-Multiplikator177.000 x 8EUR 1.416.000
Vergleichswert / Zimmer30 Zimmer x 50.000EUR 1.500.000
DCF-MethodeSiehe Nebenrechnung*EUR 1.372.000

Die ertragswertorientierten Verfahren lassen einen geschätzten Unternehmenswert von EUR 1,3 bis 1,4 Mio. erwarten. Der Vergleichswert pro Zimmer liefert den höchsten Wert und wird aufgrund der bereits geäußerten Bedenken außer Acht gelassen. Für ein Kaufangebot wäre noch der Investitionsbedarf und Nebenspesen von EUR 200.000 durch einen Abschlag zu berücksichtigen. Als Verhandlungsobergrenze wäre daher in diesem Fall ein Betrag von etwa EUR 1,1 Mio. realistisch.


Unternehmenswert auf Basis der Discounted Cashflows (DCF)

*Nebenrechnung
Cashflows inflationiertCashflows abgezinst
Cashflow 1. Jahr130119
Cashflow 2. Jahr132111
Cashflow 3. Jahr134103
Cashflow 4. Jahr136 96
Cashflow 5. Jahr138 90
Cashflow 6. Jahr140 84
Cashflow 7. Jahr142 78
Cashflow 8. Jahr144 72
Cashflow 9. Jahr146 67
Cashflow 10. Jahr + Liquidationserlös1305551
Summe der Discounted Cashflows1.372

In dem vorliegenden Beispiel wird ausgehend vom Cashflow des ersten Planjahres aus Vereinfachungsgründen der erwartete Zahlungsstrom für die Folgejahre durch eine Inflationierung von jeweils 1,5 % gebildet. Im 10. Jahr wird von einem fiktiven Verkauf des Unternehmens ausgegangen, um die Zahlungsreihe zu beenden.

Die Abzinsung der Cashflows der jeweiligen Jahre erfolgt mit 9 %. Die Rechnung für den abgezinsten Cashflow des ersten Jahres lautet dann wie folgt: 130 / (1 + 9 %) = 119. Der jeweils gewählte Abzinsungssatz wird unter anderem von den alternativen Anlagemöglichkeiten am Kapitalmarkt und der Sicherheit der künftigen Erträge beeinflusst. Er bewegt sich derzeit bei minimal 5 % bei Top-Immobilien in innerstädtischen Citylagen bis über 10 % im Bereich der Saisonhotellerie, deren Objekte eine eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit aufweisen und keine realistische Aussicht auf wirtschaftlich vernünftige alternative Nutzung (etwa als Büro, Wohnbau) haben.

Sonderfall Pachtbetrieb


Soll ein Hotelbetrieb erworben werden, für den ein Pachtverhältnis läuft, so sind sowohl der Umsatzmultiplikator als auch der Vergleichswert pro Zimmer völlig unbrauchbar. Der GOP-Multiplikator könnte bei der Bewertung nach Abzug des Pachtzinses grundsätzlich herangezogen werden. Er berücksichtig jedoch nicht einen u. U. in Kürze auslaufenden Pachtvertrag.

In diesem Fall ist die DCF-Methode am anpassungsfähigsten, da auch kurze Laufzeiten abgebildet werden können. Bei einem kurzfristigen Pachtverhältnis können nur jene Cashflows abgezinst werden, die durch die sicher zur Verfügung stehende Pachtdauer gedeckt sind.

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