Investieren mit System
OFF-Market & die optimale Investmentstrategie
Von der Marktanalyse über die gezielte Ansprache von Investoren bis hin zum Vertragsabschluss - wir stehen Ihnen in allen Phasen des An- und Verkaufsprozesses in ein geplantes Immobilien-Asset zur Seite.
Bei Verkauf einer Anlageimmobilie legen wir, ebenso wie bei Ankauf, gemeinsam die optimale Strategie fest und setzen diese professionell und mit unserer Erfahrung am Markt um.
Unser Ziel für die geplante Transktion ist neben dem realistisch am Markt zu erzielenden Verkaufspreis eine möglichst kurze Verkaufszeit.
Wir verfügen über einen großen Bestand an OFF-Market Anlageimmobilien und ein sehr großes, belastbares Netzwerk privater und institutioneller Investoren und Anleger, die wir nach eingehender Prüfung der Angebotsdaten und dem Verfassen eines umfassenden Verkaufsprospektes gezielt ansprechen.
Anlageimmobilie schnell und diskret verkaufen?
Investmentimmobilien grundsätzlich OFF-Market zu vermitteln ist für uns selbstverständlich!
Hierfür haben wir ein großes Netzwerk privater und institutioneller Investoren und Anleger mit denen wir zum Teil schon viele Jahre gut und vertrauensvoll zusammenarbeiten. Bei neuen Investoren und Privatanlegern klären wir im Vorfeld mit anonymen Daten das potenzielle Interesse so detailliert, wie möglich, ab, so das ausschließlich solvente und in unserer Kundenkartei aufgeführte Interessenten ein von uns angefertigtes Exposé und relevante Unterlagen erhalten. Anleger, die ihre Bonität nachweisen und Interesse an einem Ankauf übermitteln, werden auf Entscheiderebene durch die Prozesse, wie Unterzeichnung eines Letters of Intent (LOI) und die Due Dilligence Prüfung geführt.
Warum Immobilien?
Sechs gute Gründe für Immobilieninvestments
Das Investment in Anlageimmobilien hat trotz gestiegener Zinsen auch weiterhin eine starke Anziehungskraft, besonders im Vergleich zu anderen Anlageformen wie Aktien, Fonds und Edelmetallen. Hier sind einige Gründe, warum Immobilieninvestitionen nach wie vor lohnenswert sind:
1. Stabile Wertentwicklung und Inflationsschutz
Immobilien haben historisch gesehen eine stabile Wertentwicklung gezeigt. Während Aktien und Fonds oft stärkeren Schwankungen unterliegen, bieten Immobilien eine gewisse Sicherheit gegen die Volatilität der Märkte. Darüber hinaus wirken Immobilien als natürlicher Inflationsschutz. Wenn die Inflation steigt, erhöhen sich in der Regel auch die Mietpreise und der Wert der Immobilien, was zu einem realen Erhalt und potenziell sogar einer Steigerung des investierten Kapitals führt.
2. Mieteinnahmen als konstante Einkommensquelle
Eine der größten Stärken von Immobilien ist die Möglichkeit, regelmäßige Mieteinnahmen zu generieren. Diese Einnahmen können nicht nur helfen, die Hypothek zu bedienen, sondern sie bieten auch eine beständige Einkommensquelle, die in wirtschaftlich unsicheren Zeiten besonders wertvoll ist. Im Gegensatz zu Aktien und Fonds, bei denen Dividenden und Ausschüttungen von der Unternehmensperformance abhängen, sind Mieteinnahmen tendenziell stabiler, insbesondere bei hochwertigen und gut gelegenen Objekten.
3. Langfristige Wertsteigerung
Trotz kurzfristiger Marktschwankungen neigen Immobilien dazu, im Laufe der Zeit an Wert zu gewinnen. Die steigende Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere in städtischen Gebieten, führt oft zu einer kontinuierlichen Wertsteigerung. Während Edelmetalle wie Gold ebenfalls als Wertspeicher fungieren können, bieten sie im Gegensatz zu Immobilien keine Einkommensgenerierung und ihre Wertentwicklung ist stark von externen Faktoren abhängig.
4. Steuerliche Vorteile
Immobilieninvestoren können von verschiedenen steuerlichen Vorteilen profitieren, wie etwa Abschreibungen, Zinsabzügen und Möglichkeiten zur steuerlichen Absetzung von Instandhaltungskosten. Diese Vorteile können die Gesamtkosten des Immobilienbesitzes erheblich senken und die Nettorendite verbessern, was bei anderen Anlageformen in dieser Form selten möglich ist.
5. Niedrige Volatilität und Krisenresistenz
Im Vergleich zu Aktienmärkten, die durch geopolitische Ereignisse, Wirtschaftskrisen und Marktstimmungen stark beeinflusst werden, weisen Immobilien eine geringere Volatilität auf. Selbst in Zeiten von wirtschaftlicher Unsicherheit bleiben Immobilien relativ wertstabil. Dies macht sie zu einer attraktiven Option für Investoren, die ihr Risiko minimieren möchten.
6. Kapitalaufbau durch Fremdfinanzierung
Selbst bei gestiegenen Zinsen ermöglicht die Finanzierung durch Fremdkapital einen Hebeleffekt, der die Eigenkapitalrendite erheblich steigern kann. Die Tilgung des Darlehens führt über die Zeit zu einem Aufbau von Eigenkapital, was langfristig Vermögen schafft. Diese Möglichkeit des "gehebelten Investments" ist bei Anlageformen wie Aktien und Edelmetallen nicht im gleichen Umfang gegeben.
Fazit
Obwohl gestiegene Zinsen die Finanzierungskosten für Immobilien erhöht haben, bieten Anlageimmobilien weiterhin eine Vielzahl von Vorteilen, die sie im Vergleich zu Aktien, Fonds und Edelmetallen attraktiv machen. Die Kombination aus stabilen Mieteinnahmen, langfristiger Wertsteigerung, steuerlichen Vorteilen und geringerer Volatilität macht Immobilien zu einer robusten und lohnenden Anlageform. Insbesondere für Investoren, die auf der Suche nach einer sicheren und zugleich renditestarken Anlagestrategie sind, bleiben Immobilien trotz höherer Zinsen eine hervorragende Wahl.
Fragen und Antworten
Investmentprofis richtig verstehen
Was ist ein "Asset"?
Der Begriff "Asset" bedeutet schlicht Vermögenswert, wozu neben Aktien oder anderen Anlageklassen auch Anlageimmobilien zählen. In größeren Immobiliengesellschaften spricht man heute aber meist nicht mehr von Immobilien, sondern nur noch von "Assets".
Was bedeutet Asset-Management?
Der Begriff "Asset Management" stammt ursprüglich aus dem Englischen und bedeutet "Vermögensverwaltung". Das Asset Management umfasst alle Bereiche einer Immobilie, die der Bewirtschaftung über den gesamten Anlage-Zyklus dienen.
Wo ist der Unterschied zwischen "Asset Deals" und "Share Deals"?
Bei einem "Asset Deal" wird das Eigentum an einer Immobilie vollumfänglich übernommen. Das bedeutet, Sie erwerben von einem Eigentümer eine Immobilie.
Bei einem "Share Deal" erwerben Sie hingegen einen Anteil oder die komplette Gesellschaft, der die Immobilie gehört. So erlangt der Käufer in Abhängigkeit von der Anzahl der erworbenen Anteile, einen Miteigentumsanteil oder die vollständige Kontrolle über die Immobilie.
Das Risiko bei der Übernahme einer Gesellschaft ist zunächst höher, als der direkte Erwerb einer Immobilie, da Altlasten der Gesellschaft übernommen werden und daher einer sehr genauen Prüfung unterzogen werden müssen. Vorteil gegenüber einem Direktkauf ist ggf. die Ersparnis der Grunderwerbsteuer. Voraussetzung ist jedoch, dass der Anteil an der Gesellschaft 95% nicht überschreitet.
Was kennzeichnet eine "CBD-Lage"?
CBD ist ein Begriff aus dem Englischen und bedeutet die Abkürzung von "Central Business District". Die CBD Lage bedeutet nichts anderes, als die allerbeste oder Premiumlage in einem städtischen Umfeld.
Was bedeutet "Core" Immobilie?
Der Begriff "Core Immobilien" ist nicht genau definiert und bezeichnet Objekte, die gewerblich oder zumindest vorwiegend gewerblich genutzt werden. Core Immobilien zeichnen sich aus durch eine exzellente Lage, überdurchschnittliche Ausstattung und Zustand der Gebäude, wie auch eine sehr solide Mieterstruktur und Nachhaltigkeit (zum Beispiel "Green Bulding").
Core Immobilien befinden sich grundsätzlich an den besten Standorten in den wichtigen Metropolen und Wirtschaftszentren. Häufig handelt es sich bei den Objekten um Büro- oder Gewerbeimmobilien mit ausgezeichneter Infrastruktur und Umgebung aus. In aller Regel werden die Objekte von einem ausgezeichneten, überregionalen Immobilienmanagement betreut.
"Due Dilligence" was ist das?
Due Diligence: detaillierte Untersuchung, Prüfung und Bewertung eines möglichen Beteiligungsunternehmens oder Immobilieninvestments. Die Due Diligence, kurz "DD" genannt, dient als Grundlage für die anstehende Investment-Entscheidung.
Was ist ein "Forward Deal" bei Projektentwicklungen?
Bei einem "Forward Deal" kann sich der Käufer frühzeitig eine Anlagemöglichkeit sichern, trägt aber größere Risiken, die meist zu einem entsprechenden Abschlag beim Kaufpreis führen. Für den Verkäufer bietet der Forward Deal dagegen die Möglichkeit, sich die aktuell hohen Kaufpreise zu sichern, die Finanzierung des Bauvorhabens zu erleichtern und den Käufer an den Risiken der Projektentwicklung zu beteiligen. Der Forward Deal unterscheidet sich vom Erwerb einer Bestandsimmobilie einerseits dadurch, dass neben dem Grundstückserwerb auch die Baumaßnahme und gegebenenfalls die Vermietung geregelt werden müssen. Andererseits ist aber auch der Zeitraum zwischen Vertragsschluss und Zahlung des Kaufpreises mit Lasten-Nutzenwechsel erheblich länger. Die Verträge über Forward Deals sind entsprechend komplex und erfordern eine sorgfältige Ausarbeitung.
Double Net Mietvertrag?
Bei einem Double Net Mietvertrag handelt es sich um die klassische und meistgenutzte Form des Gewerbemietvertrages. Bei einem Double Net Mietvertrag trägt der Mieter neben den Mietkosten die Kosten der Versicherungen und der Betriebskosten. Der Double Net Mietvertrag ist die gängigste Form eines Mietvertrages im Gewerbeimmobilienbereich.
Triple Net Mietvertrag?
Neben den Kosten, die auch im Double Net Mietvertrag enthalten sind, wie Mietzins und Neben-/ Betriebskosten, liegen die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung von "Dach und Fach" beim Triple Net Mietvertrag vollumfänglich beim Mieter. Sämtliche Kosten für die Erhaltung und Erneuerung von Ausstattungsmerkmalen einer Immobilie werden also auf den Mieter übertragen. Dazu gehören Aufgaben wie Streichen der Fassade, das Ausbessern des Verputzes, verschiedene Reparaturen oder u.a. auch die Erneuerung von Gebäudeteilen infolge von z.B. Sturm- und Hagelschäden.
Die Bezeichnung "Triple Net Mietvertrag" ist lediglich der wirtschaftliche Begriff einer Ausgestaltungsform von Mietverträgen und kein rechtlicher. Der Triple Net Mietvertrag gilt ausschließlich im Bereich der gewerblichen Vermietung.
Was ist ein Multi Tenant Objekt?
"Multi Tenant" bedeutet für eine Immobilie, dass es sich um ein Objekt mit mehreren Mieteinheiten handelt. Die Streuung des Mietausfallwagnisses stellt ein erheblich geringeres Risiko für den Eigentümer dar.
Was ist ein Single Tenant Objekt?
Eine "Single Tenant Immobilie" ist eine Immobilie mit nur einem einzigen Mieter, dem sogenannten "Ankermieter". Ein Objekt mit nur einer Mietpartei bedeutet auf jeden Fall ein erhöhtes Mietausfallwagnis, welches zum Beispiel bei einer Finanzierung zu erheblichen Problemen führen kann. Es ist daher beim Kauf einer Investmentimmobilie akribisch darauf zu achten, ob der Mieter solvent genug ist, den Mietzins über die gesamte Laufzeit des Mietvertrages zu leisten. Des Weiteren ist ein wichtiges Kriterium die Betrachtung der sogenannten "Drittverwendungsfähigkeit" im Vorfeld einer möglichen Investition in eine solche Immobilie.
Sale-and-Lease-Back-Verfahren?
Dabei handelt es sich um besondere Form des Verkaufs, die vorwiegend bei Betreiberimmobilien oder selbst genutzten Firmenobjekten gewählt wird. Der bisherige Eigentümer bleibt auch nach dem Verkauf der Betreiber der Immobilie (Hotel, Pflegeheim, Supermarkt, sonstige Unternehmen), aber mit einer stark verbesserten Liquidität bzw. erheblichen finanziellen Entlastung (stille Reserven werden zu Liquidität). Es werden ein Kauf- und ein Miet(Leasing)-Vertrag beurkundet.
Ein weiterer Vorteil besteht für Käufer und Verkäufer darin, dass sich beide auf ihre jeweiligen Kernkompetenzen konzentrieren können. Der Verkäufer auf die Unternehmensführung (ohne noch seine Immobilie(n) verwalten zu müssen) und der Käufer auf seine Kompetenz als Finanzpartner bzw. Assetmanager.
Nachteile bei Sale-and-lease-back bestehen für Verkäufer darin, dass der Liquiditätseffekt in Höhe des Verkaufspreises einmalig war und künftig Leasingraten (Miete) bezahlt werden müssen, was die Betriebsausgaben erhöht. Oftmals wird eine Rückkaufoption vereinbart, die dann üblicherweise zum Marktwert (Grundlage ist meist ein Verkehrswertgutachten) ausgeübt werden kann. Auch wenn der bisherige Eigentümer bei guter Marktlage nicht an etwaigen Wertsteigerungen während der Mietdauer profitieren kann, ist der aktuelle Liquiditätsgewinn meist von wesentlich höherer Bedeutung. Sei es, aus Schieflagen zu kommen oder aufgrund der verbesserten Eigenkapitalquote und damit höherer Kreditwürdigkeit, Investitionen leichter und günstiger finanzieren zu können.
Was sind "Value-Add-Assets"?
Value Add Immobilien sind in aller Regel Immobilien, die in ihrem Ertrag durch technische oder kaufmänische Mängel hinter den Erwartungen zurückbleiben und durch eine Aufwertung nach Ankauf einen beträchtlichen Mehrwert erzielen sollen.
Wie bei jeder Kapitalanlage gilt auch bei Immobilien der klassische Zusammenhang von Rendite und Risiko. Nur wer bereit ist, Risiken einzugehen, hat langfristig Aussicht auf höhere Renditen. Sicherheit bedeutet fast immer Renditeabstriche. Risiko heißt dagegen, dass das Kalkül mit dem Mehrwert ggf. auch nicht aufgehen kann, ja im Extremfall sogar Verluste drohen. Analog zu Wertpapieren können Immobilien verschiedenen Risikoklassen zugeordnet werden. Eine häufig anzutreffende Einteilung lautet wie folgt:
- Core-Immobilien: erstklassige Objekte in guten bis sehr guten Lagen in bestem Zustand mit geringem (Leerstands-)Risiko.
- Core+ Immobilien: ähnlich wie Core-Immobilien mit kleinen Abstrichen, z.B. kein Top-Lage, aber immer noch "gut situiert". Geringfügiger Instandsetzungsbedarf, leicht erhöhtes Risiko.
- Value Add-Immobilien: im Prinzip gute Immobilien in mittleren bis guten Lagen, aber mit größerem Instandsetzungs- oder Umwidmungsbedarf und einem mittleren bis hohen Risiko.
- Opportunity-Immobilien: einfache Immobilien in mäßigen Lagen mit einem nachhaltigen Instandsetzungsbedarf, hohes Risiko.
Was bedeutet "Wault" bei Immobilien?
WALT, oder WAULT, ist die Abkürzung für Weighted Average Lease Term, also die gewichtete durchschnittliche Mietvertragslaufzeit. Die WALT stellt einen wichtigen KPI (key performance indicator), also Indikator für eine Entscheidung im gewerblichen Immobilienbereich dar und bezieht sich in der Regel auf die Mieteinnahmen einer Immobilie oder eines Immobilienportfolios.
Die WALT ist eine Benchmark, mit der Immobilien optimiert werden können. Je höher die WALT, umso langfristiger sind die Mietbindungen, umso geringer ist das Mietausfallwagnis, um so stabiler sind die Erträge und umso eher ist ein Anleger bereit, einen Kaufpreis am oberen Rand der möglichen Preisspanne zu akzeptieren. Eine hohe WALT ist immer auch eine Grundlage dafür, den Wert eines Objekts langfristig zu erhalten, vorausgesetzt natürlich, man erhält ortsübliche Mieten.
Neben der Bezeichnung WALT ist in Deutschland auch die Bezeichnung WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term) recht weit verbreitet. Eng verwandt mit dem WAULT ist außerdem der so genannte WAULT to break, der die Gesamtmiete bis zu dem Zeitpunkt berücksichtigt, zu dem die Mieter ihren Mietvertrag zum ersten Mal ordentlich kündigen können.
Die Berechnung der WALT oder WAULT ist recht einfach und stellt die Berechnung eines gewichteten Mittelwertes der vertraglich vereinbarten Jahresmieten eines Objektes als Gewichtungsfaktor dar.
Ein simples Beispiel:
Erklärung:
Das vorstehende Beispielobjekt verfügt über 9 Mieteinheiten. Die 9 Mieteinheiten erwirtschaften zusammen jährlich 47.400 EUR Nettomiete für den Eigentümer. Die Laufzeiten der Mietverträge liegen je nach Mieteinheit zwischen 4 und 10 Jahren.
Der WALT oder auch WAULT wird nun schlicht aus dem Quotienten der Mieteinheiten über die Gesamtlaufzeit aller Mietverträge und der aktuellen Jehresnettomieteinnahme errechnet:
WALT = 322.200 / 47.400 = 6,79 Jahre
Relevanz des "WALT" für Investoren
Unter Einbeziehung zusätzlicher Informationen zu Mieterstruktur und baulichem Zustandeiner Immobilie oder eines Portfolios kann der WALT dem Investor dabei helfen, einige für das Investment wesentliche Fragen zu beantworten:
1. Leerstandsrisiko: Ein niedriger WALT von unter 3-5 Jahren weist darauf hin, dass das Portfolio in Kürze ein Problem mit vielen auslaufenden Mietverträgen bekommen könnte. Die mittelfristigen Mieteinnahmen sind mit einem höheren Risiko behaftet.
2. Planbarkeit der Gewinne: Umgekehrt bedeutet ein WAULT von mehr als sagen wir mal 7-8 Jahren einerseits eine hohe Transparenz bzgl. der zukünftigen Einnahmen und Gewinne, andererseits aber auch nur ein begrenzte Möglichkeit für Mietsteigerungen.
3. Fluktuation: Gewerbegebäude mit geringem WALT und generell kurz laufenden Mietverträgen weisen tendenziell eine erhöhte Mieterfluktuation auf, was in der Regel negative Effekte auf die operativen Bewirtschaftungskosten hat. Eine höhere Mieter-Fluktuation führt nämlich möglicherweise zu höheren Maklerprovisionen und Anzeigengebühren, höheren Leerstandszeiten etc.
4. Konzentrationsrisiko: Hat ein Gewerbeobjekt einen Kernmieter, der für den Großteil des WALT verantwortlich zeichnet, ist die Abhängigkeit von diesem einen Mieter recht hoch. Da große Ankermieter in der Regel geringere Mieten zahlen, ist der auf Basis der Mieteinnahmen berechnete WAULT typischerweise niedriger als der auf Basis der Fläche berechnete WAULT.
Darüber hinaus kann der WALT aus Investorensicht je nach Marktgegebenheiten ganz unterschiedlich interpretiert werden. Ist die Nachfrage nach Gewerbeflächen in einem Markt z.B. sehr stark und steigen die Mieten tendenziell an, dann sind eher kürzere Restmietdauern (und damit niedrigere WALTs) erstrebenswert und umgekehrt.