HOTEL BEWERTEN

Bewertungsverfahren

Für die Unternehmensbewertung gibt es verschiedene Verfahren, deren Ergebnis jedoch in allen Fällen nur als Anhaltspunkt für Käufer und Verkäufer dienen kann. Üblicherweise wird das Unternehmen in seiner Gesamtheit bewertet, wobei Investitionsrückstände, Schulden und geldwerte Vor- oder Nachteile, die aus Verträgen rühren können, durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen sind.

A. Praktische Lösung mit Multiplikatoren

Zur groben Schätzung eines möglichen Unternehmenswertes werden von den Praktikern häufig einfache Verfahren verwendet, die meist auf dem erzielbaren Umsatz oder einem möglichen adaptierten Gross Operating Profit (operativer Überschuss der ordentlichen betrieblichen Einnahmen abzüglich der operativen Ausgaben) beruhen.

Aufgrund der Orientierung am erzielbaren Umsatz oder den Betriebsüberschüssen fließen erkennbar Ertragswertüberlegungen mit ein. Ausschlaggebend für den Wert eines Unternehmens ist die Fähigkeit damit künftige Einnahmen (Umsätze und Cashflows) zu erzielen. Entscheidend ist somit nicht die Fülle der vorhandenen Vermögenswerte (Substanz) oder deren Wiederbeschaffungswert, sondern ausschließlich die Fähigkeit, aus dem Unternehmen künftig Erträge zu schöpfen.

Beispiel

B. Vergleichswertverfahren

Aus Informationen über durchgeführte Verkäufe von ähnlichen Betrieben an ähnlichen Standorten lassen sich Näherungswerte bezogen auf die Kapazität einholen, die grundsätzlich auch dazu geeignet sind, eine Werteinschätzung vorzunehmen. Aufgrund der Verschiedenheit von Standort, Ausstattungsniveau, Funktionalität und Erhaltungszustand handelt es sich dabei nur um sehr grobe Näherungswerte. Die wertbildenden Faktoren (Saison-, Stadthotellerie, erzielbare Auslastung, Preise) werden dabei nicht näher untersucht.

Hotelimmobilien werden in der Praxis oft deutlich unter dem Neubaupreis gehandelt, weil sie so gut wie immer eine sehr individuelle Sonderanfertigung darstellen und in vielen Fällen zum Zeitpunkt des Verkaufes mehr oder weniger deutliche Investitionsrückstände aufweisen.

Beispiel

C. Discounted-Cashflow-Methode

Die Unternehmensbewertung hat im Lauf der Zeit eine wesentliche Entwicklung weg von der substanzwertorientierten hin zu einer mehr erfolgs- oder ertragswertorientierten Betrachtung vollzogen. Kein Verfahren drückt dies deutlicher aus als die DCF-Methode, die den Wert eines Unternehmens direkt aus seinen künftig erwarteten Zahlungs-überschüssen herleitet.

Geht man davon aus, dass ein Unternehmer ausschließlich finanzielle Ziele hat, wird der Wert eines Unternehmens aus seinen nachhaltig erzielbaren Zukunftserfolgen (Cashflows) gebildet. Zu diesem Zweck werden die kü nftig erwarteten Cashflows herangezogen. Sie werden auf den Gegenwartswert (Barwert) abgezinst. Die Summe dieser abgezinsten Gegenwartswerte stellt den gesuchten Unternehmenswert dar. Was hier sehr finanztheoretisch klingt, wird an einem Beispiel leicht verständlich.

Berechnungsbeispiel

Ein Investor erwägt ein Hotel der 4-Sterne-Kategorie zu erwerben, das über 30 Zimmer mit 60 Betten und den erforderlichen Nebeneinrichtungen verfügt. Das Grundstück ist 3000 m2 groß und mit dem Hotel und Parkplätzen bebaut. Das Hotel weist insgesamt einen guten Erhaltungszustand auf. Es sind lediglich einige Anschaffungen und Umbauarbeiten erforderlich, die zusammen mit den zu erwarteten Kaufnebenkosten, wie Notar, Grundbucheintragungen und ggf. Gründungskosten eines Unternehmens etc. mit EUR 200.000 zu bewerten sind.

Aufgrund einer ersten überschlägigen Berechnung geht der Investor von folgenden Annahmen für ein Wirtschaftsjahr aus:

Aufgrund dieser Erwartungen errechnen sich folgende Wertansätze, wenn man bei den Multiplikatoren den mittleren bzw. vorsichtigen Wertebereich veranschlagt:

Die ertragswertorientierten Verfahren lassen einen geschätzten Unternehmenswert von EUR 1,3 bis 1,4 Mio. erwarten. Der Vergleichswert pro Zimmer liefert den höchsten Wert und wird aufgrund der bereits geäußerten Bedenken außer Acht gelassen. Für ein Kaufangebot wäre noch der Investitionsbedarf und Nebenspesen von EUR 200.000 durch einen Abschlag zu berücksichtigen. Als Verhandlungsobergrenze wäre daher in diesem Fall ein Betrag von etwa EUR 1,1 Mio. realistisch.

Unternehmenswert auf Basis der Discounted Cashflows (DCF)

In dem vorliegenden Beispiel wird ausgehend vom Cashflow des ersten Planjahres aus Vereinfachungsgründen der erwartete Zahlungsstrom für die Folgejahre durch eine Inflationierung von jeweils 1,5 % gebildet. Im 10. Jahr wird von einem fiktiven Verkauf des Unternehmens ausgegangen, um die Zahlungsreihe zu beenden.

Die Abzinsung der Cashflows der jeweiligen Jahre erfolgt mit 9 %. Die Rechnung für den abgezinsten Cashflow des ersten Jahres lautet dann wie folgt: 130 / (1 + 9 %) = 119. Der jeweils gewählte Abzinsungssatz wird unter anderem von den alternativen Anlagemöglichkeiten am Kapitalmarkt und der Sicherheit der künftigen Erträge beeinflusst. Er bewegt sich derzeit bei minimal 5 % bei Top-Immobilien in innerstädtischen Citylagen bis über 10 % im Bereich der Saisonhotellerie, deren Objekte eine eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit aufweisen und keine realistische Aussicht auf wirtschaftlich vernünftige alternative Nutzung (etwa als Büro, Wohnbau) haben.