WALT, oder WAULT, ist die Abkürzung für Weighted Average Lease Term, also die gewichtete durchschnittliche Mietvertragslaufzeit. Die WALT stellt einen wichtigen KPI (key performance indicator), also Indikator für eine Entscheidung im gewerblichen Immobilienbereich dar und bezieht sich in der Regel auf die Mieteinnahmen einer Immobilie oder eines Immobilienportfolios.

Die WALT ist eine Benchmark, mit der Immobilien optimiert werden können. Je höher die WALT, umso langfristiger sind die Mietbindungen, umso geringer ist das Mietausfallwagnis, um so stabiler sind die Erträge und umso eher ist ein Anleger bereit, einen Kaufpreis am oberen Rand der möglichen Preisspanne zu akzeptieren. Eine hohe WALT ist immer auch eine Grundlage dafür, den Wert eines Objekts langfristig zu erhalten, vorausgesetzt natürlich, man erhält ortsübliche Mieten.

Die Berechnung der WALT oder WAULT ist recht einfach und stellt die Berechnung eines gewichteten Mittelwertes der vertraglich vereinbarten Jahresmieten eines Objektes als Gewichtungsfaktor dar. Tragen Sie einfach die Nettokaltmieten Ihrer Immobilie und die entsprechende Laufzeit des Vertrages ein und Sie erhalten den WAULT:

WAULT Rechner

Miete (€) Restlaufzeit (Jahre) Aktion

Ergebnis WAULT =

Wie der WAULT in der Immobilienbewertung und -verwaltung genutzt wird

Der WAULT (Weighted Average Unexpired Lease Term) ist eine Kennzahl, die in der Immobilienbranche eine entscheidende Rolle spielt. Insbesondere bei der Bewertung und Verwaltung von Gewerbeimmobilien liefert der WAULT wertvolle Einblicke in die Stabilität und das Risiko eines Portfolios. Aber was genau sagt der WAULT aus, und wie können Sie die Kennzahl nutzen, um fundierte Entscheidungen zu treffen?

Was ist der WAULT?

Der WAULT misst die durchschnittliche Restlaufzeit aller Mietverträge in einem Immobilienportfolio, gewichtet nach den jeweiligen Mietbeträgen. Anders ausgedrückt: Der WAULT gibt an, wie lange die aktuellen Mietverhältnisse voraussichtlich bestehen bleiben, bevor sie erneuert oder neu verhandelt werden müssen. Die Berechnungsformel lautet:

Diese Zahl ist ein zentraler Indikator für die Stabilität der Cashflows und die Attraktivität eines Immobilienportfolios.


Bedeutung des WAULT in der Praxis


1. Bewertung der Stabilität von Cashflows

Ein hoher WAULT deutet auf langfristige Mietverträge hin, die stabilere Einnahmen garantieren. Dies ist insbesondere für Investoren wichtig, die Wert auf eine planbare Rendite legen. Ein niedriger WAULT kann dagegen auf häufigere Neuverhandlungen und potenzielle Leerstandsrisiken hinweisen.

2. Risikomanagement

Ein Immobilienportfolio mit einem hohen WAULT wird oft als weniger risikobehaftet angesehen, da langfristige Mietverträge in der Regel eine geringere Fluktuation und stabilere Mieterbindungen bedeuten. Bei einem niedrigen WAULT sollte ein Investor die Möglichkeit in Betracht ziehen, dass mehrere Mietverträge zeitgleich auslaufen und Leerstand entstehen könnte.

3. Finanzierungsentscheidungen

Banken und andere Finanzinstitutionen berücksichtigen den WAULT bei der Kreditvergabe. Ein hoher WAULT signalisiert finanzielle Stabilität und kann zu besseren Finanzierungskonditionen führen. Umgekehrt könnten Immobilien mit einem niedrigen WAULT strengere Anforderungen oder höhere Zinssätze nach sich ziehen.

4. Portfoliooptimierung

Immobilienverwalter können den WAULT nutzen, um strategische Entscheidungen zu treffen. Beispielsweise könnte eine niedrige Kennzahl darauf hinweisen, dass gezielte Vertragsverlängerungen oder die Suche nach langfristigen Mietern notwendig sind, um das Risiko im Portfolio zu minimieren.


Praktische Beispiele

Gewerbeimmobilien: Ein Einkaufszentrum mit einem WAULT von 8 Jahren wird als stabiler angesehen als ein Vergleichsobjekt mit 3 Jahren, da es wahrscheinlicher ist, dass die Mieter langfristig bleiben.

Wohnimmobilien: Obwohl der WAULT hier oft niedriger ist (z. B. 1 bis 3 Jahre), kann er trotzdem nützlich sein, um die Dynamik der Vertragsverlängerungen und potenzielle Einnahmeausfälle zu verstehen.

Mischportfolios: Für Investoren, die in verschiedene Immobilienarten investieren, hilft der WAULT, den Gesamteindruck der Portfolio-Stabilität zu bewerten.


Grenzen des WAULT

Obwohl der WAULT eine wertvolle Kennzahl ist, hat er einige Einschränkungen:

Fazit

Der WAULT ist ein wertvolles Instrument, um die Stabilität und das Risiko eines Immobilienportfolios zu bewerten. Investoren, Verwalter und Kreditgeber können ihn nutzen, um fundierte Entscheidungen zu treffen, Strategien zu entwickeln und Risiken zu minimieren. Dennoch sollte der WAULT immer im Kontext anderer Kennzahlen und der allgemeinen Marktlage betrachtet werden. Ein umfassender Ansatz ist der Schlüssel, um das volle Potenzial dieser wichtigen Kennzahl auszuschöpfen.