Warum Mehrfamilienhäuser mit Kaufpreisfaktoren über 15 aktuell kaum noch veräußerbar sind und was Verkäufer jetzt wissen müssen
Der Immobilienmarkt hat sich in den vergangenen Monaten spürbar verändert. Während in der Niedrigzinsphase nahezu jede Renditeimmobilie zügig einen Käufer fand, gelten heute neue Spielregeln. Besonders betroffen sind Mehrfamilienhäuser mit hohen Kaufpreisfaktoren. Faktoren jenseits der 15 lassen sich derzeit nur noch schwer, oder gar nicht, am Markt durchsetzen.
Dieser Artikel liefert Eigentümern eine fundierte Einordnung der aktuellen Situation und zeigt, welche Preisstrategien heute realistisch sind.
1. Zinswende als maßgeblicher Preistreiber
Der wichtigste Einflussfaktor ist die Finanzierung.
Noch vor wenigen Jahren lagen Zinsen für Kapitalanleger teils unter 1 %. Investoren konnten dadurch selbst hohe Kaufpreise wirtschaftlich darstellen. Heute bewegen sich Finanzierungszinsen, je nach Bonität und Beleihung, häufig zwischen 3,5 % und 4,5 % oder darüber.
Die Folge:
Die monatliche Zinsbelastung hat sich teilweise vervierfacht. Was früher bei Faktor 20 tragfähig war, funktioniert rechnerisch heute oft nur noch bei Faktor 12 - 14.
Investoren kalkulieren strikt:
- Mieteinnahmen müssen Zins + Bewirtschaftung decken
- Rücklagen müssen aufgebaut werden
- Eigenkapital soll verzinst werden
2. Renditeerwartungen sind deutlich gestiegen
Kapitalanleger vergleichen Immobilien heute wieder stärker mit alternativen Anlagen:
- Staats- und Unternehmensanleihen
- Festgeld / Geldmarkt
- Aktien / ETFs
Marktrealität 2026:
- Gesuchte Bruttorendite: ca. 6 - 7 %
- Entspricht Kaufpreisfaktor: ca. 14 - 16 (je nach Lage/Zustand)
3. Energetischer Zustand beeinflusst die Faktor-Grenze massiv
Ein weiterer Preisdämpfer: Sanierungsrisiken.
Gebäude mit:
- schlechter Energieeffizienzklasse
- alten Heizsystemen
- ungedämmten Fassaden/Dächern
- Sanierungsstau
Warum?
Weil energetische Maßnahmen schnell sechsstellige Investitionen erfordern. Diese Kosten werden vom Kaufpreis abgezogen und drücken den darstellbaren Faktor zusätzlich.
4. Banken finanzieren konservativer
Selbst wenn ein Käufer bereit wäre, einen hohen Faktor zu zahlen, scheitert es häufig an der Bank.
Aktuelle Finanzierungspraxis:
- Niedrigere Beleihungsausläufe
- Strengere Objektbewertungen
- Höhere Eigenkapitalanforderungen
- Vorsichtigere Mietansätze
Das bedeutet:
Die Bank bewertet das Objekt oft unterhalb des Kaufpreises. Die Finanzierungslücke muss der Käufer mit Eigenkapital schließen, was viele Investoren nicht wollen oder können.
5. Angebot vs. Nachfrage hat sich verschoben
Der Markt hat sich gedreht:
Früher:
Viele Käufer, wenig Angebot = steigende Faktoren
Heute:
Mehr Angebot, selektive Käufer = sinkende Faktoren
Investoren können auswählen. Sie kaufen nur noch Objekte, die:
- wirtschaftlich sofort funktionieren
- Entwicklungspotenzial bieten
- realistisch bepreist sind
6. Die häufigste Fehleinschätzung von Verkäufern
Viele Eigentümer orientieren sich noch an Verkaufspreisen aus 2020 - 2022.
Doch diese Preise basierten auf:
- historisch niedrigen Zinsen
- extrem hoher Nachfrage
- aggressiven Finanzierungen
Ein Kaufpreisfaktor über 15 lässt sich heute meist nur noch erzielen bei:
- absoluten Top-Lagen
- Neubau oder kernsaniert
- hohem Mietsteigerungspotenzial
- langfristig gesicherten Mieteinnahmen
7. Konsequenzen für Verkaufsstrategien
Eigentümer stehen aktuell vor einer Richtungsentscheidung:
Option 1 - Marktgerechte Preisfindung
- Realistischer Faktor
- Kürzere Vermarktungsdauer
- Planbare Verkaufsabwicklung
Option 2 - Festhalten an alten Preisvorstellungen
- Lange Standzeiten
- Preisreduzierungen in Etappen
- Schwächere Verhandlungsposition
Fazit
Der Markt für Mehrfamilienhäuser ist nicht verschwunden, aber er ist deutlich rationaler geworden.
Kaufpreisfaktoren über 15 sind heute nur noch in Ausnahmefällen durchsetzbar. Steigende Zinsen, strengere Bankenprüfungen, höhere Renditeanforderungen und energetische Risiken setzen klare wirtschaftliche Grenzen.
Für Verkäufer bedeutet das:
Eine realistische Preiseinschätzung ist der Schlüssel zu einem erfolgreichen Verkauf.
Wer sich frühzeitig an die neuen Marktgegebenheiten anpasst, sichert sich die besten Chancen auf einen zügigen und wirtschaftlich sinnvollen Abschluss.
Sie möchten wissen, welcher Kaufpreisfaktor für Ihre Immobilie aktuell erzielbar ist?
Eine fundierte Marktanalyse schafft Klarheit. Datenbasiert, standortbezogen und realistisch.
