Der Faktor einer Anlageimmobilie ist ein zentrales Bewertungskriterium für deren Kaufpreis. Er stellt das Verhältnis zwischen dem Kaufpreis der Immobilie und der jährlich erzielbaren Nettokaltmiete dar. Typischerweise wird der Faktor in der Immobilienbranche auch als "Vervielfältiger" bezeichnet.

Um den marktüblichen Kaufpreis einer Immobilie zu berechnen, werden verschiedene Aspekte berücksichtigt, darunter Lage, Zustand, Vermietungssituation und Marktentwicklung.

Wie wird der Kaufpreis berechnet?

Die Formel zur Berechnung des marktüblichen Kaufpreises lautet:

Kaufpreis = Nettokaltmiete pro Jahr × Faktor

Der Faktor variiert stark je nach Markt, Lage und Immobilienart. In gefragten Großstadtlagen (z. B. München, Berlin oder Frankfurt) liegt der Faktor häufig zwischen 25 und 35 oder sogar höher. In kleineren Städten oder weniger attraktiven Lagen kann er hingegen zwischen 15 und 20 liegen.

Beispielrechnung:

1. Eingabeparameter:

• Nettokaltmiete pro Monat: 1.200 Euro
• Nettokaltmiete pro Jahr: 1.200 Euro × 12 = 14.400 Euro
• Faktor (je nach Lage): 20

2. Berechnung:

Kaufpreis = 14.400 Euro × 20 = 288.000 Euro

Welche Faktoren beeinflussen den Vervielfältiger?

Der Faktor ist nicht festgelegt, sondern abhängig von:

1. Standort: In Top-Lagen und Metropolen werden häufig höhere Faktoren gezahlt, da die Nachfrage hoch und das Risiko geringer ist.

2. Zustand der Immobilie: Sanierungsbedürftige Objekte oder Immobilien mit hohem Leerstand erzielen meist geringere Faktoren.

3. Marktentwicklung: In Märkten mit starkem Preisanstieg (z. B. durch niedrige Zinsen in den letzten Jahren) liegen die Faktoren oft deutlich über dem historischen Durchschnitt.

4. Renditeerwartung: Je höher der Faktor, desto niedriger ist die Bruttorendite für den Käufer. In gefragten Lagen akzeptieren Investoren oft geringere Renditen.

Marktübliche Faktoren in verschiedenen Lagen (Stand 2024):

• Top-Lagen (z. B. München, Hamburg): 28-40
• Gute Lagen (z. B. Regensburg, Potsdam): 22-28
• Mittlere Lagen (z. B. Chemnitz, Kassel): 18-22
• Einfachere Lagen (z. B. ländliche Regionen): 12-18

Tatsächlich sehen wir seit ca. 2 Jahren zunehmend sinkende Kaufpreisfaktoren, auch in guten bis sehr guten Lagen. Der individuelle Kaufpreisfaktor sollte daher - auf die Immobilie und Lage abgestimmt, individuell dirch einen Experten ermittelt werden.

Wir fassen zusammen:

Um den marktüblichen Kaufpreis einer Anlageimmobilie zu ermitteln, sollten Käufer die jährliche Nettokaltmiete und den marktüblichen Faktor zugrunde legen. Zusätzlich ist es ratsam, die spezifische Lage und den Zustand der Immobilie sowie den potenziellen Sanierungsaufwand (z. B. durch die ab 2024 geltende Sanierungspflicht) in die Kalkulation einzubeziehen.

Tipp:

Nutzen Sie unsere professionelle Bewertung oder ziehen Sie einen Immobilienexperten hinzu, um einen realistische Kaufangebot zu ermitteln.